一、二手房買(mǎi)賣(mài)雙方有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
（一）二手房買(mǎi)方的法律風(fēng)險(xiǎn)：
相對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方在交易中的風(fēng)險(xiǎn)更大一些。因?yàn)橘I(mǎi)方都需要預(yù)付一部分房款，若付款后賣(mài)方反悔或買(mǎi)方根本就是遭遇欺詐，則會(huì)給自己帶來(lái)重大損失。尤其是在賣(mài)方以按揭方式購(gòu)房的交易形式中，買(mǎi)方有可能先行墊款為賣(mài)方解除抵押，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)更大。購(gòu)房者要避免風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該注意一以下幾點(diǎn)：
1、通過(guò)房屋中介公司交易。買(mǎi)方將預(yù)付款交給中介公司，由中介公司陪同賣(mài)方到銀行贖證，贖出的房權(quán)證由中介公司保管而不到賣(mài)方手中。
2、應(yīng)當(dāng)簽訂一份完備的合同，要使用定金條款并約定違約金。
3、由于是二手房，買(mǎi)方在接房時(shí)一定要查明該房屋的物業(yè)費(fèi)、水電熱氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用是否已在交付前結(jié)清，否則后患無(wú)窮。
（二）二手房賣(mài)方的法律風(fēng)險(xiǎn)：
二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方人的風(fēng)險(xiǎn)多出現(xiàn)在買(mǎi)方以按揭方式購(gòu)房的時(shí)候，因?yàn)橘I(mǎi)方若不辦理房屋抵押，提供按揭的銀行不會(huì)發(fā)放貸款。這就要求賣(mài)方在尚未得到房款的情況下將房產(chǎn)過(guò)戶到買(mǎi)方名下，由買(mǎi)方持房權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，然后在銀行發(fā)放貸款后將房款付清。從房屋過(guò)戶到銀行發(fā)放貸款一般有一個(gè)月左右的時(shí)間。而這對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。要有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)賣(mài)方要注意：
1、通過(guò)房屋中介公司交易。賣(mài)方將房權(quán)證交給中介公司，由中介公司的工作人員陪伴雙方到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，發(fā)下的新證仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同買(mǎi)方辦理房屋抵押登記手續(xù)。由于房權(quán)證一直由中介公司保管，到不了買(mǎi)方手中，能夠有效地避免因買(mǎi)方違約而給賣(mài)方帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、貸款應(yīng)當(dāng)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃入賣(mài)方開(kāi)立的賬戶，而不經(jīng)買(mǎi)方之手。
3、簽訂一份完備的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明確約定違約責(zé)任和違約金的計(jì)算方法，一旦買(mǎi)方違約，能夠有效地通過(guò)法律救濟(jì)。
二、怎樣解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同？
在二手房交易中，出現(xiàn)法定解除合同的情況雙方根據(jù)法律規(guī)定解除合同即可，不容易引起糾紛，而約定解除合同就容易引起糾紛了。無(wú)論哪方當(dāng)事人享有解除合同的權(quán)利，主張解除合同的一方當(dāng)事人，都必須向?qū)Ψ教岢鼋獬贤囊馑急硎荆拍苓_(dá)到解除合同的法律后果。因?yàn)榻獬龣?quán)的行使應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人約定的解除權(quán)條款為前提。
合同訂立后，一方當(dāng)事人根據(jù)雙方約定的解除合同的條件通知對(duì)方解除合同，導(dǎo)致合同關(guān)系消滅的行為，屬于解除權(quán)的行使。當(dāng)然，解除權(quán)可以在訂立合同時(shí)約定，也可以在合同履行過(guò)程中約定；可以約定一方享有解除權(quán)，也可以約定雙方均享有解除權(quán)，還可以約定解除權(quán)行使的期限。當(dāng)解除條件成就時(shí)，享有解除權(quán)的當(dāng)事人，便可行使解除權(quán)解除合同。
為了防止當(dāng)事人濫用解除權(quán)，根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)解除權(quán)人解除合同的行為有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
綜上，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，作為當(dāng)事人，對(duì)約定解除的條件一定要有可操作性，相關(guān)的合同文書(shū)要完整保存，特別是違約方明示不再繼續(xù)履行合同的書(shū)面證據(jù)或音相材料等。只有這樣，才能在糾紛發(fā)生時(shí)，有效行使合同解除權(quán)或有效防止對(duì)方濫用解除權(quán)，減少不必要的損失。
