一、二手房買賣雙方有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

（一）二手房買方的法律風(fēng)險(xiǎn)：

相對于賣方來說，買方在交易中的風(fēng)險(xiǎn)更大一些。因?yàn)橘I方都需要預(yù)付一部分房款，若付款后賣方反悔或買方根本就是遭遇欺詐，則會給自己帶來重大損失。尤其是在賣方以按揭方式購房的交易形式中，買方有可能先行墊款為賣方解除抵押，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)更大。購房者要避免風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該注意一以下幾點(diǎn)：

1、通過房屋中介公司交易。買方將預(yù)付款交給中介公司，由中介公司陪同賣方到銀行贖證，贖出的房權(quán)證由中介公司保管而不到賣方手中。

2、應(yīng)當(dāng)簽訂一份完備的合同，要使用定金條款并約定違約金。

3、由于是二手房，買方在接房時(shí)一定要查明該房屋的物業(yè)費(fèi)、水電熱氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用是否已在交付前結(jié)清，否則后患無窮。

（二）二手房賣方的法律風(fēng)險(xiǎn)：

二手房買賣中賣方人的風(fēng)險(xiǎn)多出現(xiàn)在買方以按揭方式購房的時(shí)候，因?yàn)橘I方若不辦理房屋抵押，提供按揭的銀行不會發(fā)放貸款。這就要求賣方在尚未得到房款的情況下將房產(chǎn)過戶到買方名下，由買方持房權(quán)證辦理抵押登記手續(xù)，然后在銀行發(fā)放貸款后將房款付清。從房屋過戶到銀行發(fā)放貸款一般有一個月左右的時(shí)間。而這對賣方來說是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。要有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)賣方要注意：

1、通過房屋中介公司交易。賣方將房權(quán)證交給中介公司，由中介公司的工作人員陪伴雙方到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，發(fā)下的新證仍由中介公司掌管，再由中介公司陪同買方辦理房屋抵押登記手續(xù)。由于房權(quán)證一直由中介公司保管，到不了買方手中，能夠有效地避免因買方違約而給賣方帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2、貸款應(yīng)當(dāng)通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式劃入賣方開立的賬戶，而不經(jīng)買方之手。

3、簽訂一份完備的《房屋買賣合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明確約定違約責(zé)任和違約金的計(jì)算方法，一旦買方違約，能夠有效地通過法律救濟(jì)。

二、怎樣解除二手房買賣合同？

在二手房交易中，出現(xiàn)法定解除合同的情況雙方根據(jù)法律規(guī)定解除合同即可，不容易引起糾紛，而約定解除合同就容易引起糾紛了。無論哪方當(dāng)事人享有解除合同的權(quán)利，主張解除合同的一方當(dāng)事人，都必須向?qū)Ψ教岢鼋獬贤囊馑急硎?，才能達(dá)到解除合同的法律后果。因?yàn)榻獬龣?quán)的行使應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人約定的解除權(quán)條款為前提。

合同訂立后，一方當(dāng)事人根據(jù)雙方約定的解除合同的條件通知對方解除合同，導(dǎo)致合同關(guān)系消滅的行為，屬于解除權(quán)的行使。當(dāng)然，解除權(quán)可以在訂立合同時(shí)約定，也可以在合同履行過程中約定；可以約定一方享有解除權(quán)，也可以約定雙方均享有解除權(quán)，還可以約定解除權(quán)行使的期限。當(dāng)解除條件成就時(shí)，享有解除權(quán)的當(dāng)事人，便可行使解除權(quán)解除合同。

為了防止當(dāng)事人濫用解除權(quán)，根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人對解除權(quán)人解除合同的行為有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

綜上，在二手房買賣過程中，作為當(dāng)事人，對約定解除的條件一定要有可操作性，相關(guān)的合同文書要完整保存，特別是違約方明示不再繼續(xù)履行合同的書面證據(jù)或音相材料等。只有這樣，才能在糾紛發(fā)生時(shí)，有效行使合同解除權(quán)或有效防止對方濫用解除權(quán)，減少不必要的損失。