一、物業(yè)公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條和第三十六條的規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任的劃分主要依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，那么，合同對維修責(zé)任如何約定呢？

根據(jù)各地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一貫做法，業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋共用部位和共用的設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、共用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)。業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條的規(guī)定，由相應(yīng)單位負(fù)責(zé)維修和養(yǎng)護(hù)。水電等費(fèi)用向最終用戶收取，物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

二、物業(yè)不履行責(zé)任怎么辦

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

這是最高人民法院24日公布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。

最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說：“實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細(xì)，而對物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來進(jìn)行的。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)?！?/p>