一、物業(yè)公司與業(yè)主的維修責任劃分

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條和第三十六條的規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任的劃分主要依據(jù)就是物業(yè)服務合同，那么，合同對維修責任如何約定呢？

根據(jù)各地區(qū)的實踐經(jīng)驗和一貫做法，業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋共用部位和共用的設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、共用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護。業(yè)主按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

業(yè)主可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，造成損失的，應當賠償損失。人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復。

物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備，按照《物業(yè)管理條例》第五十二條的規(guī)定，由相應單位負責維修和養(yǎng)護。水電等費用向最終用戶收取，物業(yè)管理企業(yè)代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

二、物業(yè)不履行責任怎么辦

物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！?/p>

這是最高人民法院24日公布的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。

最高人民法院民一庭負責人解釋說：“實踐中，很多物業(yè)服務合同約定內容并不十分詳細，而對物業(yè)服務管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關行業(yè)規(guī)范來進行的。除此以外，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務量而言，司法解釋對物業(yè)服務企業(yè)應盡義務所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務企業(yè)的義務?！?/p>