一、房地產(chǎn)抵押登記的程序

房地產(chǎn)抵押登記具體程序為：

（一）登記申請

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗以下文件：

1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料；

2、抵押登記申請書；

3、抵押合同；

4、《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

5、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件和證明材料；

6、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；7、登記機關(guān)認為必要的其他文件。

（二） 登記審核與登記登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當在受理之日起15日內(nèi)做出是否準予登記的書面答復(fù)。

以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利的記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

（三） 登記的變更與注銷

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應(yīng)當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當事人應(yīng)當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

二、房地產(chǎn)抵押登記時注意什么

《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》實施以來，對房地產(chǎn)登記實務(wù)具有非常強的指導作用，房地產(chǎn)抵押登記注意以下幾種情況。

（一）如何區(qū)分抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記 抵押作為擔保的一種方式，由于具有諸多的優(yōu)點而被廣泛采用，成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權(quán)設(shè)立登記和抵押權(quán)變更登記應(yīng)如何進行區(qū)分？我們可以從兩者的定義及本質(zhì)特征來進行區(qū)分。抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當事人申請，登記機構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項在登記簿上予以記載的行為。抵押權(quán)的變更登記，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)主體（抵押人、抵押權(quán)人、抵押物）不發(fā)生改變，只是抵押權(quán)的客體和內(nèi)容發(fā)生變化（例如抵押權(quán)人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發(fā)生改變等），將抵押權(quán)變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。在登記實踐中，需要辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)變更登記主要有以下幾種情況：抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)變更，例如抵押權(quán)人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面積發(fā)生改變；抵押權(quán)內(nèi)容發(fā)生改變，包括抵押權(quán)順位變化、抵押權(quán)存續(xù)期變化、抵押范圍變化等。根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán)均存在設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷（撤銷）情形。抵押權(quán)設(shè)立登記是抵押權(quán)產(chǎn)生效力的必要條件，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生效力。所以抵押權(quán)的設(shè)立登記和抵押權(quán)的變更登記，簡單地理解，兩者間關(guān)系類似于所有權(quán)初始登記與所有權(quán)變更登記，是一種先后關(guān)系、從屬關(guān)系，只有先辦理了抵押權(quán)的設(shè)立登記，才有條件發(fā)生抵押權(quán)的變更登記。

（二）對于同一房屋上記載有先后設(shè)立的兩個抵押權(quán)，在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權(quán)，是否意味著其為后順位優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個抵押權(quán)時，一旦抵押人無法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實現(xiàn)抵押權(quán)，經(jīng)拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無法實現(xiàn)抵押權(quán)，遭受經(jīng)濟損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵

（三）私立學校、醫(yī)院等單位所有的房地產(chǎn)能否抵押并辦理抵押登記關(guān)于房地產(chǎn)抵押的范圍，我國《擔保法》、《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規(guī)定。其中，對學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施做出了禁止抵押的規(guī)定。