一、抵押的房屋有哪些限制

房屋所有權人出售抵押的房屋有一定的限制：

（一）抵押期間，房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋，應當通知抵押權人并告知房屋買受人房屋已經(jīng)抵押的情況；房屋所有權人未通知抵押權人或者并未告知房屋買受人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈。”

（二）買賣房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的價款，應當優(yōu)先向抵押權人提前償還所擔保的債權或向與抵押權人約定的第三人提存。

（三）抵押人出售房屋所得價款，除向抵押權人清償債務或向與抵押權人約定的第三人提存外，剩余部分歸抵押人所有，不足部分有抵押人繼續(xù)清償。

二、房屋抵押權什么時候消滅

（一）因抵押的房地產(chǎn)滅失且無替代物而消滅

房地產(chǎn)抵押權乃物權，作為其標的物之房地產(chǎn)因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產(chǎn)抵押權自無法繼續(xù)存在而消滅。

房地產(chǎn)抵押權具有物上代位性，因此，當房地產(chǎn)滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產(chǎn)抵押權及于該賠償金、保險金或補償金，房地產(chǎn)抵押權并不消滅。

（二）因被擔保的債權消滅而消滅

依中國立法，抵押權相對于主債權，具有絕對的附從性。房地產(chǎn)抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產(chǎn)抵押權也消滅。

被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產(chǎn)抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產(chǎn)抵押權人與債務人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。

（三）因房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)而消滅

如前所述，房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權擔保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔保法律關系消滅，房地產(chǎn)抵押權自然消滅。

（四）因除斥期間屆滿而消滅

房地產(chǎn)抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經(jīng)過而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權得因一定期間之經(jīng)過而消滅。如中國臺灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在中國，此除斥期間為二年。