一、抵押的房屋有哪些限制

房屋所有權(quán)人出售抵押的房屋有一定的限制：

（一）抵押期間，房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知房屋買受人房屋已經(jīng)抵押的情況；房屋所有權(quán)人未通知抵押權(quán)人或者并未告知房屋買受人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈?！?/p>

（二）買賣房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向抵押權(quán)人提前償還所擔(dān)保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。

（三）抵押人出售房屋所得價款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存外，剩余部分歸抵押人所有，不足部分有抵押人繼續(xù)清償。

二、房屋抵押權(quán)什么時候消滅

（一）因抵押的房地產(chǎn)滅失且無替代物而消滅

房地產(chǎn)抵押權(quán)乃物權(quán)，作為其標(biāo)的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無法繼續(xù)存在而消滅。

房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物上代位性，因此，當(dāng)房地產(chǎn)滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產(chǎn)抵押權(quán)及于該賠償金、保險金或補償金，房地產(chǎn)抵押權(quán)并不消滅。

（二）因被擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅

依中國立法，抵押權(quán)相對于主債權(quán)，具有絕對的附從性。房地產(chǎn)抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)也消滅。

被擔(dān)保債權(quán)可因如下原因而消滅：⑴債務(wù)人或第三人為全部之清償；⑵債務(wù)人對房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷條件時，其債權(quán)相互抵銷；⑶房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)。

（三）因房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)而消滅

如前所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。

（四）因除斥期間屆滿而消滅

房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，故原則上既不得因所擔(dān)保之債權(quán)罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經(jīng)過而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復(fù)雜法律關(guān)系的實際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權(quán)得因一定期間之經(jīng)過而消滅。如中國臺灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，其請求權(quán)已因時效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權(quán)的，該抵押權(quán)消滅。在中國，此除斥期間為二年。