一、設(shè)定房地產(chǎn)抵押的條件

根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于中國(guó)現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在中國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二，一是房地產(chǎn)抵押合同，二是房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。

（一）房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：

1、債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱）、住址；

2、被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額；

3、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

4、房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；

5、抵押擔(dān)保的范圍；

6、當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)登記

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。

房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。中國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時(shí)就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時(shí)提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請(qǐng)后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實(shí)性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。

二、房地產(chǎn)抵押后有哪些法律效力

房地產(chǎn)抵押一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對(duì)抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力

1、先受償效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力，簡(jiǎn)而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：

（1）主債權(quán)；

（2）利息；包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；

（3）違約金；

（4）損害賠償金；

（5）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力

（1）房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。

（2）房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價(jià)金優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時(shí)，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。

（3）房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。

（4）孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實(shí)行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。中國(guó)《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。

4、抵押物價(jià)值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對(duì)房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)用益物權(quán)的影響

房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價(jià)值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價(jià)值對(duì)其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對(duì)抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)其它抵押權(quán)的影響

房地產(chǎn)價(jià)值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個(gè)債權(quán)，同時(shí)，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個(gè)房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請(qǐng)日標(biāo)準(zhǔn)，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請(qǐng)?jiān)谙鹊牡盅簷?quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請(qǐng)的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)房屋租賃的影響

與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對(duì)房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。