因自己疏忽大意，還了4年貸款的房子險(xiǎn)些“飛”回原按揭人手中。那么，辦理轉(zhuǎn)按揭要注意哪些問(wèn)題，怎樣防止一房?jī)少u(mài)？近日，新疆烏魯木齊市新市區(qū)人民法院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出判決，判定雙方簽訂的合同合法有效，駁回了原告王文剛要求趙東返還房屋的訴訟請(qǐng)求。

險(xiǎn)些踏入原按揭人“陷阱”

原按揭人王文剛以住房公積金貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套位于烏市北京南路的住房，房款共計(jì)14萬(wàn)元。王文剛首付3萬(wàn)余元后，以該房屋做抵押擔(dān)保，向?yàn)跏凶》抗e金中心貸款11萬(wàn)余元，貸款期限為30年。

同年底，王文剛急于用錢(qián)，便托人欲將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)出去。經(jīng)朋友介紹，王文剛認(rèn)識(shí)了趙東，雙方協(xié)商由王文剛將該房屋以原價(jià)款轉(zhuǎn)讓給趙東，趙東向王文剛支付已付款3萬(wàn)余元并承擔(dān)公積金貸款的還款義務(wù)。隨后，雙方正式簽訂了《購(gòu)房合同》。合同約定，王文剛有義務(wù)在趙東支付完總房款的情況下無(wú)償為其辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。若趙東不能支付按揭房款達(dá)4個(gè)月，王文剛則有權(quán)終止合同。

“我當(dāng)時(shí)正急著買(mǎi)房結(jié)婚，況且能以原價(jià)買(mǎi)到新房，我很高興?！壁w東對(duì)記者說(shuō)。雖然也有朋友提醒趙東應(yīng)去銀行將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下并去房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行變更登記，但被高興沖昏了頭腦的他因嫌手續(xù)繁瑣便沒(méi)去。

隨后幾年，趙東一直以王文剛的名義向銀行繳納按揭款。然而，讓他做夢(mèng)也沒(méi)想到的是，當(dāng)初解其“燃眉之急”的人開(kāi)始悄悄打挖陷阱。原來(lái)，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，王文剛十分后悔當(dāng)初以原價(jià)把房子賣(mài)掉。他思來(lái)想去，琢磨出一條“妙計(jì)”：既然趙東一沒(méi)去銀行辦理相關(guān)手續(xù)，二沒(méi)去房地產(chǎn)管理部門(mén)登記，那么誰(shuí)也不會(huì)承認(rèn)其轉(zhuǎn)按揭行為有效！

王文剛遂將趙東訴至法院，要求確認(rèn)合同無(wú)效并讓趙東返還房屋。法院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是對(duì)以按揭形式購(gòu)買(mǎi)的商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)撧D(zhuǎn)讓合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。當(dāng)事人雙方雖未在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更物權(quán)登記，但這并不影響合同效力及履行，法院遂駁回了王文剛的訴訟。

僅持購(gòu)房合同權(quán)利難以保障

轉(zhuǎn)按揭通俗地說(shuō)，就是對(duì)仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài)，它包括期房按揭轉(zhuǎn)讓、現(xiàn)房按揭轉(zhuǎn)讓和二手房按揭轉(zhuǎn)讓三種類(lèi)型。因其是新事物，大陸目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)立法，出現(xiàn)糾紛通常是參照擔(dān)保法等法律解決。

而審理此案的法官說(shuō)，因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)需涉及多個(gè)部門(mén)，既費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，故許多購(gòu)房人都會(huì)采取私下簽合同的方式處理。法院雖認(rèn)可雙方私下簽訂的合同效力，但因購(gòu)房人既沒(méi)去銀行辦手續(xù)，也沒(méi)去房地產(chǎn)管理部門(mén)登記，即銀行及房產(chǎn)局登記的還是原按揭人的名字。若原按揭人在購(gòu)房人付完總房款后突然隱匿，或在購(gòu)房人還款時(shí)將此房再賣(mài)給他人，他人又很快在房產(chǎn)局辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，那么購(gòu)房人最終只能是“竹籃打水一場(chǎng)空”，也就是說(shuō)，購(gòu)房人僅持購(gòu)房合同是無(wú)法有效維權(quán)的。

專(zhuān)家支招防“一房?jī)少u(mài)”

為確保購(gòu)房人的物權(quán)得到有效保護(hù)，司法實(shí)踐中提倡購(gòu)房人與原按揭人通過(guò)正規(guī)途徑直接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而不是購(gòu)房人先以原按揭人名義交納房款，付完總房款后再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這期間太多的不確定因素會(huì)讓購(gòu)房人“如履薄冰”。因?yàn)樵唇胰耸菍⒎课莓a(chǎn)權(quán)抵押給銀行獲得按揭款，因此購(gòu)房人在辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)，應(yīng)先去抵押權(quán)人銀行處將轉(zhuǎn)按揭手續(xù)辦到自己名下，并憑借銀行出具的證明在房地產(chǎn)管理部門(mén)做變更物權(quán)登記。這樣一來(lái)，原按揭人即使想“一房?jī)少u(mài)”或“隱匿起來(lái)”都沒(méi)有意義。

如購(gòu)房人不能一次性付清房款，為防止原按揭人在房屋過(guò)戶(hù)前‘一房?jī)少u(mài)’，購(gòu)房人可以在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)前根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)部門(mén)申請(qǐng)預(yù)告登記；預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人即購(gòu)房人同意，原按揭人無(wú)權(quán)再將房屋賣(mài)給出價(jià)更高的人?？傊?，購(gòu)房人既然選擇了購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)按揭房，在享受優(yōu)惠價(jià)格的同時(shí)就不要怕麻煩，否則到頭來(lái)吃虧的是自己。

對(duì)此，法律界人士指出，面對(duì)各式各樣的轉(zhuǎn)按揭廣告，購(gòu)房者辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)要提高警惕，盡可能地通過(guò)正規(guī)合法手續(xù)進(jìn)行，以避免日后陷入訴訟。