簽訂購(gòu)房合同前，購(gòu)房者大多要與開(kāi)發(fā)商簽訂一份“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”并交付上萬(wàn)元定金，這似乎已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)慣例。然而，等到真正簽合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)合同條款不合理或?qū)翰焕藭r(shí)想要回定金就難了。那么合同談不攏可以要求退定金嗎，怎樣解除二手房買(mǎi)賣(mài)合同？看完下面的案例您就明白了。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) 購(gòu)房者交付定金

去年9月份，凌先生到南寧市那洪大道“南寧奧園”售樓部，看過(guò)樣板房后，相中了一套二房一廳的房子。售樓小姐說(shuō)：“我們的房子很搶手，就剩下幾套了，趕緊定下來(lái)吧?！绷柘壬B商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本還未看過(guò)，就當(dāng)即與售樓小姐簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，并交付了1萬(wàn)元定金。雙方約定，7天后簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

幾天后，當(dāng)凌先生看到合同內(nèi)容時(shí)，即產(chǎn)生了一種被欺騙的感覺(jué)：合同中關(guān)于交房時(shí)間、小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)等重要事項(xiàng)，均與凌先生的購(gòu)房初衷相差極大。當(dāng)他要求對(duì)方更改部分條款時(shí)，被斷然拒絕。凌先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不愿意將小區(qū)綠化等情況寫(xiě)進(jìn)合同，是不愿承擔(dān)責(zé)任的逃避方法，這樣的合同不簽也罷。

定金成“圈套” 購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商

隨后，凌先生要求退還定金，但售樓小姐說(shuō)：“售樓部只管賣(mài)房，你想退定金得去找開(kāi)發(fā)商?！绷柘壬终业介_(kāi)發(fā)商，對(duì)方認(rèn)為，雙方既然已簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，就應(yīng)按照協(xié)議履行各自義務(wù)，凌先生以種種借口對(duì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行推諉，已構(gòu)成違約，遂拒絕退定金。于是，凌先生將開(kāi)發(fā)商告上法院。

針對(duì)購(gòu)房“定金”該不該退還的問(wèn)題，購(gòu)房前簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并收取定金，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商普遍使用的以“小定”吸引和確定目標(biāo)客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)手段，但簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納認(rèn)購(gòu)金或定金并非法律規(guī)定的必經(jīng)程序。房屋是一種特殊的商品，價(jià)格昂貴，因此法律對(duì)此做了特殊的要求，規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)行為要簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同加以確認(rèn)。

合同雖未簽 定金仍可退

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部的法規(guī)：未簽訂正式合同之前，消費(fèi)者有權(quán)改變主意，有權(quán)要求退還所謂的定金，但目前很多房地產(chǎn)發(fā)展商手持他們和消費(fèi)者簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)逼消費(fèi)者就范，事實(shí)上這種認(rèn)購(gòu)書(shū)大多是不平等條約。

關(guān)于購(gòu)房定金，我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因，未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?/p>

根據(jù)此規(guī)定可以知道，并不是所有訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議后未能訂立購(gòu)房合同的購(gòu)房定金都是不退的。因?yàn)樯唐贩亢贤瑮l款不是由開(kāi)發(fā)商單方說(shuō)了算，必須經(jīng)購(gòu)房者同意，就是說(shuō)購(gòu)房者也有權(quán)利提條件，交易的雙方是對(duì)等的。既然是因?yàn)殡p方的原因不能達(dá)成一致，實(shí)質(zhì)上就是開(kāi)發(fā)商的條件購(gòu)房者不答應(yīng)，而購(gòu)房者的條件開(kāi)發(fā)商也不答應(yīng)，所以既不能歸責(zé)于購(gòu)房者一方，也不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商一方，自然是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由了。

所以，在合同不能達(dá)成一致的情況下，未能簽訂購(gòu)房合同，并不是購(gòu)房者單方面的責(zé)任，房地產(chǎn)公司也有責(zé)任，購(gòu)房者并未違約。對(duì)此，法律人士提醒購(gòu)房者注意：如果是因?yàn)橘?gòu)房者沒(méi)有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，買(mǎi)方違約，定金不予返還；而如果是因?yàn)閷?duì)商品房合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容（以上內(nèi)容認(rèn)購(gòu)協(xié)議中沒(méi)有約定）難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。當(dāng)然，這里要提醒大家，千萬(wàn)注意收集在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的時(shí)間、地點(diǎn)，曾有去簽約的行為的證據(jù)，因?yàn)榇蚬偎局v究的是證據(jù)。