一、怎樣買到稱心的二手房

法則 1

不看白天看晚上 入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。 不看晴天看雨天 下過大雨后，無論業(yè)主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。尤其要格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。

法則2

不看建材看格局 購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是打開大門從陽臺進入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。

好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開來。如宴客功能、休息功能等。 不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生**，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現(xiàn)。

法則 3

不看裝潢看做工 好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。

不看窗簾看窗外 應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

法則4

不開冷水開熱水 如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：房子已經(jīng)很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。 不看電梯看樓梯 新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。

分析業(yè)主的心理，堅持不降價無非有幾種原因：

1、 對自己的房子過度自信（基于2007年的市場的快速增長），針對這樣的業(yè)主我們可以多帶看，讓逐步理性的買方和我們一同來給業(yè)主上一堂關(guān)于房價的課。多次看房都因為價格過高不能成交，相信十有八九的業(yè)主會反思自己的價格定位，經(jīng)過了3個多月市場的洗禮，賣方大部分已經(jīng)對價格趨于理性，議價的空間已經(jīng)存在。

2、 不了解市場行情盲目報價，針對這樣的業(yè)主我們要多溝通，少帶看，三天二天地做業(yè)主回訪，不用直接說太多，就是關(guān)心一下他的近況，告訴他一些關(guān)于現(xiàn)在市場的現(xiàn)狀及他的房子在這個地段的價格屬于高的還是中等的，相信大部分業(yè)主會相信你這個“熟人”說的話，價格自然會有變動。

3、 不著急出售，就等著房價漲到自己的心理價位再拋售。這種情況針對這樣的業(yè)主我們首先采用上面的兩種策略，然后再以把控房源為主，盡量讓業(yè)主作我們的租售兩全業(yè)務(wù)。一方面業(yè)主可以減少房屋空置帶來的利潤損失，另一方面我們又能把控房源，在合適的時候轉(zhuǎn)為買賣。

二、如何查驗二手房

1、 一定要詢問業(yè)主售房原因。

2、 市場由以前的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的買方市場，包括媒體導(dǎo)向等，使得客戶變得非常理性，從而打壓業(yè)主信心。

3、 今年有可能出現(xiàn)新稅種（物業(yè)稅），使得購房成本增加，投資客戶減少，從而整體上客戶都減少。

4、 兩會提出，今年嚴控房價上漲，所以房子升值空間變得較小。如一味扛價，將延長交易周期。不如趁早變現(xiàn)，讓資金周轉(zhuǎn)靈活，選擇一些比較好的投資項目。

5、 上門家訪，與業(yè)主建立感情。

6、 利用第三方指出房子的缺陷，打擊業(yè)主。

7、 加強與業(yè)主的交流，告訴業(yè)主我們的辛苦度，現(xiàn)在的客戶非常難約，能有客戶看房就不錯了。讓業(yè)主失去信心，從而降價。

8、 逆向思維：房價不會漲，現(xiàn)在賣房就是好時候，畢竟07年的市場把房價快速的帶到了一個高位，已經(jīng)偏高了，所以您應(yīng)該適當調(diào)整房價。

9、 可引導(dǎo)業(yè)主（賣房方）支付信息服務(wù)費和他應(yīng)該承擔的相應(yīng)的稅費，滿足客戶心理上的平衡

10、要求賣房提供合法的證件，（產(chǎn)權(quán)證、身份證、戶口本），產(chǎn)權(quán)證書指房屋所有的證明，土地使用權(quán)證。

11、向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)權(quán)的來源查驗方式：房主是誰、登記日期、批案文號，成交價格、其它、（如平圖）等。

12、查驗房屋有無債務(wù)負擔問題。