一、二手房買賣雙方須注意哪些問題

（一）收購(gòu)行為要慎行

1、 有些房主因?yàn)槟炒嗽蚣毙栌缅X，因此給了中介公司“收購(gòu)”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買賣價(jià)格上大做文章，消費(fèi)者有必要與中介公司約定在其出售時(shí)要見買方并了解實(shí)際的交易價(jià)格，以確認(rèn)中介公司沒有得到除代理費(fèi)外的不合理收益。

2、 如果時(shí)間不緊迫，最好選擇買賣雙方見面的交易，以真正杜絕某此中介公司的非分之想。

3、 買房身份與資格確認(rèn)

（二） 合同條款權(quán)利清

1、 如果出現(xiàn)買方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫清楚。

2、 賣方還應(yīng)了解買方款項(xiàng)的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間等。

3、明確買房付款方式， 因此在二手房買賣安例中存在客戶貸款方式購(gòu)買二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費(fèi)無謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶是能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。

（三）購(gòu)買方要注意的問題：

1、 查證件、見房主

客戶在買房時(shí)核對(duì)證件身份三步走：第一要檢驗(yàn)房產(chǎn)證的真?zhèn)尾⑴c實(shí)際物業(yè)地址吻合；第二一定要核對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同，第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。

2、 由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購(gòu)公房存在成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)問題，同時(shí)還可能存在已抵押存在已抵押等債務(wù)登記問題。因此對(duì)于房屋的隱形問題消費(fèi)者應(yīng)給予足夠的重視。

3、 查驗(yàn)房層顯性問題——結(jié)構(gòu)及市政配套

4、 實(shí)地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修 、看市政配套（水、電、煤氣、暖氣、有線電視）、看物業(yè)管理，以上各項(xiàng)缺一不可，且越細(xì)致越能避免今后的居住麻煩，而實(shí)際情況如何需要在合同上明確記載，即買賣雙方認(rèn)可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。

（四）合同簽署三注意

1、過戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的某過于什么時(shí)間房屋最終屬于我，因此約定過戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。

2、 賣房單方違約——不賣了或拖延時(shí)間不配合過戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫明，即買房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。

3、 交易最后進(jìn)入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時(shí)何地點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議時(shí)賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買房利益的目的。

（五）資金安全最重要

客戶買二手房最怕的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)，沒有得到房層產(chǎn)權(quán)時(shí)全款卻已經(jīng)支付，這時(shí)如果出現(xiàn)任何問題，購(gòu)買方利益都將受到 極大的威肋，因此，如何讓買房的資金得到妥善的安置直到過戶完成才是關(guān)鍵問題所在。

而想達(dá)到這一點(diǎn)只能靠擔(dān)保方的介入，即將推出的二手房交易資金托管——只有當(dāng)房屋過戶到買方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機(jī)構(gòu)的參與，買方就可以高枕無憂地進(jìn)行二手房買賣交易了，這也是在最大程度上維護(hù)了買方的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

二、二手房怎么進(jìn)行交易

對(duì)于持有2003年6月1日以后二手房的業(yè)主，如果原本就不是專門用來投資的，可以考慮采取出租形式，獲取收益，等過了兩年以后再擇機(jī)出售。而如果是持有多套的投資者，那么只要有贏利甚至是略低于成本價(jià)也得抓緊將剩下的房源出手，否則如果多套住房在銀行按揭，而且還存在升息的風(fēng)險(xiǎn)，成本將相當(dāng)高。

我們認(rèn)為，為了促成交易，對(duì)于2年內(nèi)住房大多數(shù)中介公司會(huì)建議采取營(yíng)業(yè)稅由買賣雙方共同承擔(dān)的做法。如一套50萬的房子，需繳交營(yíng)業(yè)稅2,775萬，這時(shí)中介就會(huì)建議由買賣雙方各自承擔(dān)一半費(fèi)用。

對(duì)于持有2003年6月1日以前的普通二手房業(yè)主，盡管基本不受政策影響，但是，隨著房屋結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，普通住宅的供應(yīng)量不斷增加，會(huì)有越來越多的二手房房源，供求關(guān)系基本平衡后，二手房?jī)r(jià)格上漲的可能性就比較小。我們認(rèn)為，短期的話，這一類業(yè)主可以根據(jù)自身的實(shí)際情況決定出售或者出租；長(zhǎng)期則不宜持有。

在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策背景下，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，此時(shí)再購(gòu)房投資風(fēng)險(xiǎn)已相當(dāng)大。而對(duì)于自住性購(gòu)房來說，只要是有需求，則可以去尋找那些手上持有多套房子的投資者，乘現(xiàn)在好殺價(jià)，對(duì)方又急于出手或許能買到性價(jià)比較高的二手房。