一、什么是商品房預(yù)售合同

商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購(gòu)房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購(gòu)房款的一方稱為買受人。

商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。

針對(duì)商品房買賣這一熱門的話題，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，在牽涉到老百姓切身利益的情況下，商品房預(yù)售合同在法律性質(zhì)以及法律效力等方面成為了眾人關(guān)注的問題。

二、商品房預(yù)售合同的特征有哪些

（一）預(yù)售主體必須是適格的房地產(chǎn)開發(fā)商

商品房預(yù)售單位必須具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)商主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同。

但是如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效。而根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱房管法）和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)取得《商品房預(yù)售許可證》。

商品房預(yù)售許可制度是我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行管理的必要措施。出賣人必須向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。

出賣人沒有商品房預(yù)售許可證明而與他人訂立的商品房預(yù)售合同，屬于無(wú)效合同。但是，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。

取得預(yù)售許可證的條件：

1、出賣人必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

2、出賣人必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（二）合同的標(biāo)的物是在建房屋

商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)，房屋尚未建設(shè)或者在建但尚未竣工。對(duì)買受人來說，所得到的是一種房屋產(chǎn)權(quán)的期待權(quán)。這也與一般買賣合同標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)性、特定性要求不同。因此，合同的風(fēng)險(xiǎn)較大。

（三）商品房預(yù)售合同是雙務(wù)、有償、諾成性合同

在商品房預(yù)售合同中，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)保證按期、按質(zhì)交付商品房，買受人也應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付預(yù)購(gòu)款，所以是雙務(wù)、有償合同；雙方當(dāng)事人意思表達(dá)一致，合同即成立，是諾成性合同。

（四）商品房預(yù)售合同必須采用書面形式，實(shí)踐中一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式

為了保護(hù)出賣人和買受人雙方的合法權(quán)益，國(guó)家有關(guān)部門制定了《商品房預(yù)售合同范本》。若雙方需要另行約定的，也可由雙方自行約定。

具體條款由出賣人事先擬訂，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況，預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等），預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期，違約責(zé)任及免責(zé)條件，糾紛的解決方式等。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條，出賣人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理簽記備案手續(xù)。