一、商品房認購書怎么成立

我們認為，商品房認購書只有包括以下條款才能算是成立有效的：

第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；

第二，按照認購書約定的主要條款簽約購房合同；

第三，在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；第四，在雙方不能就主要條款達成一致時，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。

我們認為：該意見無異于把商品房認購書等同于商品房買賣合同。根據(jù)合同法要約和承諾的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商把事先擬好的商品房認購書提供給買受人，是一種要約，買受人一旦愿意簽約則表明買受人發(fā)出了承諾，買受人的承諾生效則商品房認購書成立。

至于商品房認購書的必要條款、主要內(nèi)容，因法律并無特別規(guī)定，且商品房認購書并非購房合同的從合同，故只要商品房認購書具備確定的買賣雙方當事人及特定的商品房即可。

至于商品房的價格、面積、簽署購房合同的時限，均可在簽訂購房合同時進行洽談。當然，商品房認購書的內(nèi)容如過于簡單、容易因商品房市場價格的波動，造成買賣雙方當事人在洽談購房合同基本條款時往往意見分歧較大，不易達成協(xié)議。

如果商品房認購書中沒有確定的價格約定，則日后商品房價格漲跌時任何一方都無權(quán)要求對方按照商品房認購書簽訂時的價格來簽訂購房合同。

二、商品房認購書怎么生效

商品房認購書在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同性質(zhì)（下文將會涉及），商品房認購書其實是一份出賣人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。這就是說，買受人是要根據(jù)商品房認購書的條款去和出賣人洽談購房的具體事宜，買受人就已經(jīng)履行義務(wù)，至于雙方能否洽談成功并簽訂購房合同則是另一新的合同事宜了。

我們認為，商品房認購書屬于預(yù)約性質(zhì)，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為，并舉例說明，如“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，約定了一段合同正式生效的時間。

所謂附期限的民事法律行為，是指當事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作為法律行為生效和失效的根據(jù)。在附期限的合同中，合同已經(jīng)成立，只不過合同要經(jīng)過一段時間才生效或失效。

但是，商品房認購書簽訂之時，根本沒有正式的購房合同，正式的購房合同能否簽訂，取決于雙方當事人的洽談，洽談成功與不成功都有可能，并且，商品房認購書生效與購房合同生效處于二個不同時間段，商品房認購書生效并不等于過一段時間購房合同就必然生效。