一、什么是商品房認購書

商品房認購書，是指商品房買賣雙方在訂立商品房預售合同或者商品房買賣合同之前所簽訂的，就房屋買賣有關(guān)事宜進行初步確認，

并收取一定數(shù)量的定金作為將來簽訂商品房買賣合同的擔保，是買賣合同簽訂前買賣雙方行使權(quán)利、承擔義務的書面憑證。

認購書包括認購書、訂購書、預定書、房號保留協(xié)議等等形式。

二、商品房認購書的性質(zhì)是什么

對于認購書的性質(zhì)，目前存在如下觀點：

（1）認購書為購房意向書；

（2）認購書為預售合同的從合同；

（3）認購書為正式的預售合同；

（4）認購書為附條件的商品房買賣合同；

（5）認購書是預約合同。對此，通說認為，商品房認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，它與商品房買賣合同之間是預約與本約的關(guān)系。

預約，是指約定將來訂立一定合同的合同，預約中約定將來要訂立的合同為本約。之所以認為認購書為預約，其理由在于：

首先，認購書已經(jīng)具備合同的要素。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）的規(guī)定，只要一方向另一特定方發(fā)出內(nèi)容具體確定的要約，另一特定方對此表示同意，合同就可成立。

根據(jù)我國合同法理論，合同的有效成立要件包括

（1）合格的合同主體；

（2）真實的意思表示；

（3）內(nèi)容合法；

（4）形式合法。

而認購書已具備合同的上述有效成立要件，故從其性質(zhì)來看屬于合同的一種。

其次，認購書是對將來訂立商品房買賣合同的約定。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第16條的規(guī)定以及目前實踐中采用的建設(shè)部與國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》來看，商品房買賣合同確定的內(nèi)容要比認購書多得多，

認購書只不過是對商品房買賣的最基本情況進行約定，其主要權(quán)利義務在于約束雙方于一定時限內(nèi)就簽訂商品房買賣合同進行磋商談判，而并不是正式買賣房屋，故其不是商品房買賣合同。

再次，從認購書的內(nèi)容看，認購書雖然與商品房買賣合同存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但這是由預約的本身特性決定的，認購書本身具有獨立的權(quán)利義務關(guān)系，與商品房買賣合同并不存在主從合同關(guān)系。

最后，認購書從性質(zhì)看，其不是附條件的合同。

所謂附條件的合同，是指當事人在合同中約定了一定條件，在條件成就之前，權(quán)利人不能行使其權(quán)利，義務人也不必履行其義務，一旦條件成就，則權(quán)利人行使權(quán)利，義務人履行義務。

在附停止條件的合同中，本合同已在訂約時成立，但在商品房買賣中，商品房買賣合同在認購書有效成立時尚未成立。而且附條件的合同，其是否在當事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務是不確定的，但認購書明顯在雙方當事人之間存在法律拘束力。