一、商品房包銷的特征
1、風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)市場是不僅是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而且也是一個(gè)很容易受到外部環(huán)境影響的行業(yè)。國家的宏觀調(diào)控、資本市場的震蕩以及微觀層面下購房者的心理變化都可能引起房地產(chǎn)市場的波動，因此包銷人面臨著比開發(fā)商更大的市場風(fēng)險(xiǎn)。
2、專業(yè)分工與合作性
包銷制度是在市場化分工越來越細(xì)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，包銷人的出現(xiàn)不僅可以讓開發(fā)商降低市場風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠壓力，而且還可以讓開發(fā)商集中精力專注于商品房開發(fā)，有助于提升企業(yè)的核心競爭力。
“在包銷的過程中，開發(fā)商與包銷人需要密切的配合和通力的合作才能順利地將房屋售出。開發(fā)商需要盡可能地讓包銷人了解所售房屋和樓盤的各種信息，并且在購房合同訂立、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等方面給予配合；” 包銷人則應(yīng)當(dāng)及時(shí)向開發(fā)商反饋銷售信息，盡力在購房人面前維護(hù)開發(fā)商的商譽(yù)和企業(yè)形象。
3、排他性與包銷人權(quán)限的廣泛性
在約定的銷售范圍內(nèi)，包銷人享有排他性質(zhì)的獨(dú)享銷售權(quán)，開發(fā)商不得擅自出售包銷范圍內(nèi)的商品房，也不得讓其他代理商來銷售包銷范圍內(nèi)的房屋，否則將對包銷人承擔(dān)違約責(zé)任。
此外，包銷人對于銷售對象的最終負(fù)責(zé)性決定了包銷人擁有比一般代理商更多的權(quán)利。包銷人一般無需與開發(fā)商協(xié)商，便可自行決定銷售價(jià)格，甚至可以低于基價(jià)的價(jià)格銷售商品房，也可以根據(jù)市場態(tài)勢自行制定營銷策略和廣告宣傳方案。二、商品房包銷需注意的問題
二、如何避免商品房包銷中的風(fēng)險(xiǎn)
1、要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。
如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫在合同中，則買方的風(fēng)險(xiǎn)可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大，因?yàn)榘凑照：戏ǖ姆康禺a(chǎn)開發(fā)程序，自房屋峻工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會超過兩年。
如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項(xiàng)目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。
2、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。在談合同時(shí)，要求開發(fā)商在合同中承諾如果因?yàn)殚_發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則買方有權(quán)退房、退款并承擔(dān)比較重的違約責(zé)任，因?yàn)殂y行對公積金貸款審查較嚴(yán)格，要求開發(fā)商“五證”齊全。
如果開發(fā)項(xiàng)目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因?yàn)殚_發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)。
3、如果是預(yù)售項(xiàng)目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其它原因。
在簽約談判中還可以從其它側(cè)面來了解整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，比如房屋質(zhì)量，交房條件等?？偠灾彿空卟荒軆H憑開發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購買某一處房產(chǎn)，而應(yīng)從法律、房地產(chǎn)專業(yè)知識和開發(fā)商的實(shí)力等多方面綜合分析決定是否購買某一房產(chǎn)。
