一、懲罰性賠償?shù)那疤崾鞘裁?/strong>

1、請求權(quán)主體是商品房的買受人。商品房是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的對社會公眾銷售的房屋，存量房、經(jīng)濟適用房、集資房和宅基地則不屬于商品房，不適用《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定的懲罰性賠償。買受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織；購房目的可以是生活消費，也可以是投資盈利。

2、適用懲罰性賠償盡適用于特定情形?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第8條、第9條規(guī)定的六中可以適用懲罰性賠償?shù)钠墼p與違約行為，而虛假廣告、定金陷阱、質(zhì)量缺陷、面積誤差等其他欺詐與違約行為不適用懲罰性賠償，出賣人承擔(dān)一般違約責(zé)任。

3、懲罰性賠償是以合同無效或效力終止為前提。買受人主張懲罰性賠償，首先應(yīng)當(dāng)請求宣告買賣合同無效，或者請求撤銷、解除買賣合同。反之，即使出賣人存在欺詐與惡意違約行為，但買受人不請求確認(rèn)買賣合同無效，或者不請求撤銷、解除買賣合同，自然不能主張懲罰性賠償。

二、懲罰性賠償適用的情形有哪些

1、惡意違約

根據(jù)《商品房合同司法解釋》第8條，惡意違約包括兩種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。商品房買賣合同訂立后至商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前，出賣人對在建工程與建成后的商品房享有所有權(quán)，其有權(quán)處分名下財產(chǎn)，將在建工程抵押于第三人獲取建設(shè)資金，或者將商品房再次出售于第三人。不同權(quán)利發(fā)生沖突時，法院需要審查抵押合同與后買賣合同的效力，第三人利益得到法院保護，意味著買受人合同目的落空，其可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。當(dāng)然，法院保護第三人利益，不是為了維護出賣人的自由處分權(quán)，而是保護善意第三人基于對不動產(chǎn)物權(quán)登記的信賴而進行的交易行為。

買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現(xiàn)而請求解除買賣合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償：

（1）出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；

（2）第三人行使抵押權(quán)，支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)；

（3）出賣人又將該房屋出賣給第三人，但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無效，前買受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；

（4）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可以請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

2、欺詐

根據(jù)《商品房合同司法解釋》第9條，欺詐包括幾種情形：

（1）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實；

（3）故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實。