一、什么是包銷

包銷就是銷售公司付給賣方保證金并且約定房價，在約定期限內(nèi)只能由該銷售公司銷售。其它公司不能非正常銷售該房，而且在約定期內(nèi)售出且高出房東定價的部份由該銷售公司獲?。ㄓ衅渌s定的除外）。如果在約定期內(nèi)沒有售出則該保證金不退回給銷售公司。

二、擅自銷售包銷范圍內(nèi)的商品房怎么處理

在實踐中，開發(fā)商畢竟是真正意義上的銷售商，可能會超越合同權(quán)限，將包銷范圍內(nèi)的房屋出售，從而引發(fā)了糾紛。如何處理此類糾紛也是商品房包銷法律問題研究的一個重點?！督忉尅返诙粭l規(guī)定，出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外?？梢哉f，法律對于開發(fā)商擅自銷售的問題予以了明確的規(guī)定，即開發(fā)商需要承擔違約責任?！案鶕?jù)我國《 合同法》第113條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

根據(jù)目前的司法實踐來看，并不是所有的擅自銷售行為都要賠償損失，而是應當根據(jù)實際情況，具體問題具體分析。有人將開發(fā)商繼續(xù)參與包銷人品房銷售的情況分為三種：

1、“一是幫助型自銷，即開發(fā)商為了促進投資的及時回收，利用自己的某些優(yōu)勢和營銷網(wǎng)絡，幫助包銷人擴大銷售量而自銷；

2、是急需型自銷，即應買受人的要求，或因某種特殊的緊急需要，或者包銷人無法履行銷售職能時，開發(fā)商自銷；

3、是嫉妒型自銷，即開發(fā)商發(fā)現(xiàn)包銷人售房太容易，得利太快而擅自自銷。”

對于前兩種自銷來說，開發(fā)商是為了包銷人的利益進行銷售的，最終利益歸屬于包銷人，對包銷人的利益并無損害，在某些時候甚至是為包銷人挽回了損失，是一種無因管理行為，只要與包銷人在后期進行正常的結(jié)算即可。最后一種自銷則顯然有損包銷人的利益，其實質(zhì)是開發(fā)商獲得了包銷人的風險利益。因為，包銷人承擔著房屋無法售出的風險，而一旦銷售局面打開，則包銷人可以獲得遠遠高于包銷基價的收益，這也體現(xiàn)了風險與利益共存的市場規(guī)律。所以，開發(fā)商如果因為第三種情況擅自銷售的話，則應當對包銷人賠償損失。