一、什么是二手房

“二手房”是相對(duì)開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。

二手房是指業(yè)主已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上購買后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房、經(jīng)濟(jì)適用房。

二手房指在房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)備案過、做過初始登記和總登記的、再次上市交易（如出租、出售等）的房產(chǎn)。只有辦理過產(chǎn)權(quán)證的房屋（經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房除外）才能上市交易。

新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。

二手房主要包括私房和已購的政策性住房2種房屋類型。已購的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購買的全產(chǎn)權(quán)公有住房、職工個(gè)人購買的政策實(shí)行優(yōu)惠政策的安居工程住房、解困住房和經(jīng)濟(jì)適用住房、職工個(gè)人集資、政府和單位補(bǔ)貼的集資建設(shè)住房和合作建設(shè)住房。

二、選購時(shí)哪些二手房不能買

（一）、產(chǎn)權(quán)不明確的房子不能買

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，即房屋的《土地證》和《房產(chǎn)證》。

因此，沒有兩證或兩證不全的二手房不能購買。而在實(shí)際操作過程中，未辦理兩證的合同房進(jìn)行交易的案例大量存在，但其買賣合同生效的前提還是能夠順利辦到兩證。

（二）、無共有人聲明的房子不能買

《民法》通則第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無效。

二手房大多是夫妻、家庭成員或幾個(gè)出資人的共同財(cái)產(chǎn)，購買未取得共有人書面同意而出售的二手房會(huì)惹上麻煩。

（三）、設(shè)定了抵押權(quán)的房子不能買

房地產(chǎn)管理法第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定：抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。

因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，沒有抵押權(quán)的房屋不能購買。如確實(shí)要購買抵押給銀行的房屋，那么必須設(shè)法先還清貸款、解除抵押。

（四）、不符條件的經(jīng)適房不能買

按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。

經(jīng)適房滿5年上市交易的，購房人應(yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房也要當(dāng)心。

（五）、不宜出售的待拆遷房不能買

有些房屋是不宜出售的，如國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋；不得改變房屋和土地用途；不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。