一、什么是二手房

“二手房”是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言，它是房地產產權交易二級市場的俗稱。

二手房是指業(yè)主已經(jīng)在房地產市場上購買后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允許上市交易的二手公房、經(jīng)濟適用房。

二手房指在房地產交易中心已經(jīng)備案過、做過初始登記和總登記的、再次上市交易（如出租、出售等）的房產。只有辦理過產權證的房屋（經(jīng)濟適用房、限價房除外）才能上市交易。

新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

凡產權明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。

二手房主要包括私房和已購的政策性住房2種房屋類型。已購的政策性住房主要包括職工個人按照房改政策購買的全產權公有住房、職工個人購買的政策實行優(yōu)惠政策的安居工程住房、解困住房和經(jīng)濟適用住房、職工個人集資、政府和單位補貼的集資建設住房和合作建設住房。

二、選購時哪些二手房不能買

（一）、產權不明確的房子不能買

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該規(guī)定屬于強制性法律規(guī)定，因此買二手房一定要查驗房主的產權證，即房屋的《土地證》和《房產證》。

因此，沒有兩證或兩證不全的二手房不能購買。而在實際操作過程中，未辦理兩證的合同房進行交易的案例大量存在，但其買賣合同生效的前提還是能夠順利辦到兩證。

（二）、無共有人聲明的房子不能買

《民法》通則第七十八條規(guī)定，財產按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財產，享有權利，分擔、承擔義務。按份共有的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權的人處分他人財產的合同無效。

二手房大多是夫妻、家庭成員或幾個出資人的共同財產，購買未取得共有人書面同意而出售的二手房會惹上麻煩。

（三）、設定了抵押權的房子不能買

房地產管理法第四十七條規(guī)定，房地產抵押，是指抵押人向抵押權人提供債務履行擔保的行為。物權法、擔保法都規(guī)定：抵押人處理抵押房屋，應獲抵押權人同意，否則不得轉讓。

因此，應審查權屬證書原件是否有抵押記載，沒有抵押權的房屋不能購買。如確實要購買抵押給銀行的房屋，那么必須設法先還清貸款、解除抵押。

（四）、不符條件的經(jīng)適房不能買

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產權，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉讓的，由政府進行回購。

經(jīng)適房滿5年上市交易的，購房人應向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產權。因此，對不符合轉讓條件的二手房也要當心。

（五）、不宜出售的待拆遷房不能買

有些房屋是不宜出售的，如國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍內的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋；不得改變房屋和土地用途；不得租賃房屋。由此可知，出售待拆遷房屋也是被禁止的。