一、什么是意向金

意向金，也有稱為“意向金”，是從港臺傳過來的叫法。在有中介參與的二手房屋買賣中，很多中介都要下家或上家先交納一筆“意向金”；一手房買賣中，也有很多收取“意向金”。這就有必要分析一下意向金的性質(zhì)和涉及的法律規(guī)定。

（一）、“意向金”的性質(zhì)

首先，與定金、違約金在法律上有明確規(guī)定不同，在我們國家相關(guān)法律中并沒有規(guī)定“意向金”，對意向金的收取和處分規(guī)則均沒有。

其次，根據(jù)民法的“契約自由，意思自治”原則，只要協(xié)議雙方平等協(xié)商，對“意向金”的處理明確約定，沒有違反法律規(guī)定的，應(yīng)該說該約定是有效的。所以，以一句“于法無據(jù)”一概否定意向金的收取也是不對的。關(guān)鍵是收取意向金時，中介或開發(fā)商有無履行告知義務(wù)；是否是平等協(xié)商達(dá)成的，是否涉及不平等合同、霸王條款。

（二）、“意向金”轉(zhuǎn)“定金”

“定金”指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。合同完全履行的，定金抵作價款或者收回，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，雙倍返還定金。

1、意向金不能按照定金罰則處理

根據(jù)最高院關(guān)于《擔(dān)保法》的司法解釋，當(dāng)事人約定了“留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金”的，但沒有約定為“定金”的，都無權(quán)要求按照“定金罰則”處理?？梢娨庀蚪鸩荒馨凑斩ń鹆P則處理，下家或上家撤回買賣意向時，中介或開發(fā)商無權(quán)罰沒意向金，可以要求返還；反之，對方違約的，交付意向金方也無權(quán)要求對方雙倍返還。

2、合同約定意向金轉(zhuǎn)化為定金

有很多中介在合同中約定，議價成功的，所交納的意向金即轉(zhuǎn)化為定金。這樣的約定不違反法律規(guī)定，應(yīng)該說是有效的。下家或上家在簽議定書、居間協(xié)議、代理協(xié)議等時，要看仔細(xì)，當(dāng)然中介應(yīng)該予以說明。一旦簽訂了含有意向金轉(zhuǎn)化為定金條款的協(xié)議，議價成功后，交付意向金方違約的不能再要回來，收取方違約的則要雙倍返還。

二、中介能否自己罰沒意向金

實踐中有很多下家或上家在交付“意向金”后反悔，向中介索要遭到拒絕。有的中介聲稱要罰沒意向金，有的稱抵作中介費。其實，中介這樣做的違法的，中介公司在房屋買賣中一般充當(dāng)居間介紹或作為買或賣一方的代理人。

如果中介公司以居間人身份出現(xiàn)，則是獨立于買賣雙方之外的第三者，根據(jù)《合同法》第426條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)?！钡?27條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！笨梢?，提供居間服務(wù)的中介只有在促成房屋買賣雙方合同成立的情況才要求支付居間費；如果因委托人原因居間不成，可以要求支付居間活動產(chǎn)生的費用（如交通費等）。

如果中介是買賣雙方中一方的代理人，根據(jù)《合同法》第405條規(guī)定“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報酬。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報酬。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”?？梢?，中介作為一方的代理人要按照委托合同的約定從事代理活動，根據(jù)約定收取報酬。

因此，中介公司是無權(quán)罰沒“意向金”的，也不能以抵作中介費了事，是不是支付居間費，要看居間成功與否；是不是支付委托代理報酬，要看委托合同的約定。