一、二手房買賣中須注意的問題

注意事項一：避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然脫不了干系。

其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二：房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；

房屋權屬是否存有爭議；

房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意；

房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的；

房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；

交易房屋是否存有質量瑕疵。

注意事項三：維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數(shù)額。

注意事項四：水、電、物業(yè)管理費等費用

這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

注意事項五：房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收 一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項六：戶口問題

按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。

注意事項七：評估狀況

二手房交易的重要一環(huán)是須對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。

如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。

特別是某些交房事項（如維修基金更名、戶口遷出等）無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

二、二手房買賣須準備什么資料

1、買方在房屋過戶時應準備如下資料：身份證原件及其復印件

2、賣方在房屋過戶時應準備如下資料：

（1）個人及配偶、共有人身份證明原件和復印件；

（2）個人婚姻狀況證明的原件及復印件；

（3）共有人同意出售房地產(chǎn)的合法文件或委托書；

（4）《房地產(chǎn)權證》復印件。

3、買方在辦理按揭貸款時需提供的文件和資料如下：

（1）個人及配偶、共有人的身份證明原件及復印件；

（2）婚姻狀況證明：

（3）戶口簿復印件；

（4）工作單位收入證明原件；

（4）購房發(fā)票原件及復印件；

（5）《評估報告》原件；

（6）買賣雙方所在按揭銀行的存折復印件；

（7）原業(yè)主《房地產(chǎn)權證》復印件。

4、其他資料：

（1）無論買方還是賣方，如果有委托代理人的，必須提供經(jīng)過公證機關公證的《委托書》；

（2）無論買方還是賣方，以按揭方式付款的，如果有配偶或者共有人的，應由配偶或者共有人的簽字并出具相關證明文件；

（3）無論買方還是賣方，其所提供的復印件資料均須提供原件并經(jīng)過公證處、銀行、房地局核對。