一、二手房買賣中須注意的問題

注意事項(xiàng)一：避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個(gè)人買房名義現(xiàn)金收購(gòu)業(yè)主房屋，利用收購(gòu)的形式賺取不正當(dāng)差價(jià)；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動(dòng)，業(yè)主仍然脫不了干系。

其二，當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。

注意事項(xiàng)二：房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；

房屋權(quán)屬是否存有爭(zhēng)議；

房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；

房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的；

房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；

交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

注意事項(xiàng)三：維修基金余額的結(jié)算與更名

買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

注意事項(xiàng)四：水、電、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用

這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。

注意事項(xiàng)五：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收 一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項(xiàng)六：戶口問題

按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間。對(duì)于這類情況，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，因此買方對(duì)戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

注意事項(xiàng)七：評(píng)估狀況

二手房交易的重要一環(huán)是須對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。高了賣不出去，低了將遭受損失。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。

如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中，以書面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。

特別是某些交房事項(xiàng)（如維修基金更名、戶口遷出等）無法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

二、二手房買賣須準(zhǔn)備什么資料

1、買方在房屋過戶時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備如下資料：身份證原件及其復(fù)印件

2、賣方在房屋過戶時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備如下資料：

（1）個(gè)人及配偶、共有人身份證明原件和復(fù)印件；

（2）個(gè)人婚姻狀況證明的原件及復(fù)印件；

（3）共有人同意出售房地產(chǎn)的合法文件或委托書；

（4）《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件。

3、買方在辦理按揭貸款時(shí)需提供的文件和資料如下：

（1）個(gè)人及配偶、共有人的身份證明原件及復(fù)印件；

（2）婚姻狀況證明：

（3）戶口簿復(fù)印件；

（4）工作單位收入證明原件；

（4）購(gòu)房發(fā)票原件及復(fù)印件；

（5）《評(píng)估報(bào)告》原件；

（6）買賣雙方所在按揭銀行的存折復(fù)印件；

（7）原業(yè)主《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件。

4、其他資料：

（1）無論買方還是賣方，如果有委托代理人的，必須提供經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的《委托書》；

（2）無論買方還是賣方，以按揭方式付款的，如果有配偶或者共有人的，應(yīng)由配偶或者共有人的簽字并出具相關(guān)證明文件；

（3）無論買方還是賣方，其所提供的復(fù)印件資料均須提供原件并經(jīng)過公證處、銀行、房地局核對(duì)。