一、訂約定金的成立要件

由于二手房市場信息的不對稱，其交易多由房產(chǎn)中介公司居間促成。

第一、訂約定金系要式合同，其成立須以書面形式明確

必須以書面形式明確買家給付之金錢系定金而非其他。若書寫為訂金、意向金、誠意金等，則其性質(zhì)在一般情況不能認(rèn)定為定金。若雖然書寫為訂金、意向金，但約定的處理方式符合定金規(guī)定的，可以從其約定以定金之法律關(guān)系處理。

第二、訂約定金系實踐合同，當(dāng)事人須在房地產(chǎn)買賣合同簽訂前實際交付定金，訂約定金合同方成立

定金合同從實際交付定金之日起生效，且交付時間當(dāng)于本約簽訂之前。實際交付數(shù)額少于或多于書面約定之金額的，以實際數(shù)額為準(zhǔn)。當(dāng)然，實際交付之金額無論是否與書面約定之金額一致，都應(yīng)以法律規(guī)定的20％為限。

第三、對于“轉(zhuǎn)定”之認(rèn)定正是由于二手房市場信息的不對稱，中介公司為了防止買賣雙方“跳單”，更有不良中介為了牟取高額差價，在簽訂正式買賣合同前不讓買賣雙方互相見面。很多房地產(chǎn)居間合同都是買賣雙方分別而非同時簽署。其定金也是通過中介轉(zhuǎn)付，而非買賣雙方直接交付。

主要的做法是：由中介先向買方收取一定數(shù)量的意向金或誠意金等，待賣方確認(rèn)買賣條件后將該意向金或誠意金轉(zhuǎn)交賣方，便視為“轉(zhuǎn)定”即該意向金或誠意金轉(zhuǎn)為買賣雙方之間的訂約定金。對于此種“轉(zhuǎn)定”的行為如何認(rèn)定，在目前的司法實踐中爭議較多。

二、二手房買賣下定金的步驟

（一）、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

（二）、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

（三）、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

（四）、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。 在此特別提醒：在接受中介時要求中介公司或中介個人提供淘房卡，正確使用能幫您輕松選擇專業(yè)誠信的經(jīng)紀(jì)人，識別欺詐失信的黑中介 遵循上述五個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。