一、商品房預(yù)售的條件是什么

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，只適用于城市商品房。并在預(yù)售前，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

2、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4、開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、商品房預(yù)售流程是什么

1、滿足商品房預(yù)售的條件要求

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）、具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（3）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）、工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（5）、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

2、訂立預(yù)售合同

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷(xiāo)售推行商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、若需要辦理按揭貸款銀行對(duì)商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查

銀行首先審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)、合資或合作合同、公司章程、近期財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告等。其次，銀行對(duì)按揭標(biāo)的物工程進(jìn)展情況、坐落位置、銷(xiāo)售價(jià)格等項(xiàng)目進(jìn)行審查，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供立項(xiàng)批文、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)證、紅線圖、建筑用地許可證、設(shè)計(jì)和竣工平面圖、建筑許可證工程預(yù)算、概算、承建單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進(jìn)度情況、商品房預(yù)售許可證等文件。最后，銀行對(duì)預(yù)售商品房按揭合同進(jìn)行審查，包括對(duì)購(gòu)房人的主體資格審查，還要審查當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

5、房屋交付驗(yàn)收

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購(gòu)房人發(fā)出通知書(shū)，購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。在驗(yàn)收交接時(shí)，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》交給購(gòu)房者。在驗(yàn)收交接后，由雙方簽署房屋交接書(shū)，即為正式交付。

6、辦理預(yù)售商品房的過(guò)戶(hù)手續(xù)

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證等程序。