一、房屋與產(chǎn)權(quán)證書的關(guān)系

權(quán)屬登記是房屋登記機(jī)關(guān)將房屋權(quán)利設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的事實記載于不動產(chǎn)登記簿，并向相關(guān)權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的行為。

其性質(zhì)屬于行政管理，目的在于明晰房屋權(quán)利歸屬，作為課征稅收、推行房產(chǎn)政策的依據(jù)。

產(chǎn)權(quán)證書是證明房屋權(quán)利歸屬的書面憑證，行為人應(yīng)當(dāng)在房屋建成后法定期限內(nèi)申請初始登記，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，以明晰產(chǎn)權(quán)歸屬和保障交易順暢。而無產(chǎn)權(quán)證房屋缺乏證實其權(quán)利歸屬的初步證據(jù)。

房屋是人類運用勞動力物化建筑材料而形成的構(gòu)筑物。

《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，故房屋所有權(quán)自房屋建造成就之日產(chǎn)生，而非領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書之日，未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書不等于不享有房屋所有權(quán)。

對于違法建造的房屋，如果情節(jié)輕微且不影響城市規(guī)劃，可以由行政機(jī)關(guān)課處行政處罰，補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù)，使之變?yōu)楹戏ńㄔ煳?違法情節(jié)嚴(yán)重而無法補(bǔ)辦審批手續(xù)的房屋，在有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定違法建筑并強(qiáng)制拆除之前，不影響行為人的房屋所有權(quán)。

二、無產(chǎn)權(quán)證房屋權(quán)利人的現(xiàn)實處境

無證房屋缺乏證實權(quán)利歸屬的初步證據(jù)，故原始建造人或買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險。

無證房屋難以辦理物權(quán)變動手續(xù)，存在交易風(fēng)險，權(quán)利人難以如愿行使買賣、抵押、出租和入股等權(quán)利，難以物盡其用;房屋拆遷時，權(quán)利人無法獲得如同有證房屋價值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償;如果房屋被認(rèn)定為違章建筑將面臨行政處罰和強(qiáng)行拆除。

當(dāng)然，無證房屋在現(xiàn)行法律框架內(nèi)應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)保護(hù)。即使無證房屋屬于違章建筑，除法定機(jī)關(guān)外，任何人不得侵占、毀損或拆除，否則權(quán)利人可以請求返還財產(chǎn)、排除妨礙和賠償損失;權(quán)利人行使房屋權(quán)利與鄰人發(fā)生糾紛時，應(yīng)當(dāng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)定，接受限制和擴(kuò)張權(quán)利。

作為謹(jǐn)慎理性的正常人，買受人應(yīng)當(dāng)審查權(quán)屬手續(xù)和預(yù)測交易風(fēng)險，明知無證而仍然購買的，意味著甘冒風(fēng)險。如果買賣合同有效，要求出賣人辦理權(quán)屬變更手續(xù)或者請求解除合同的，難以得到支持。