一、預售商品房可否再轉讓

預售商品房再轉讓即商品房預購人將購買的未竣工交付的商品房再行讓證，俗稱炒摟花。所謂摟花就是建筑的樓宇尚未落成前，房地產(chǎn)開發(fā)公司就將該摟宇的所有權賣給投資大眾，在我國稱商品房的預售。此時，投資者購買的只是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一個承諾，當所建樓字交付時，投資者憑此承諾可以得到該樓宇的某個單位的業(yè)權。

房地產(chǎn)開發(fā)公司所售出的這一業(yè)權，就叫做摟花。那么樓花又何以能夠買賣呢？這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)公司出售樓花時該樓字尚未竣工，所以，從購買樓花到該樓宇交付使用之間尚有一段時間，短則幾個月，長期則幾年，而房地產(chǎn)市場的行情又是變動不居的，這祥購買摟花時的房價與摟宇落成后可能達到的實際房價之間就有了差價，當人們對該項房地產(chǎn)投資看好時，便紛紛購買摟花，于是樓花的價格上漲，反之，則摟花的價格下跌。有些投資者購買樓花真正目的并不是為了得到房地產(chǎn)成品，而是為賣而買，即預測到該摟花的價格會上漲，到時拋出樓花賺取差價牟取利益而已。

因此，對能否炒樓花即預售商品房能否再轉讓問題，在實踐中爭議較大，但是，對轉讓摟花不應持一概否定的態(tài)度。樓花轉讓實質上是預售房屋合同債權的轉移，即在不變更債的內容的前提下，改變債的主體，由預購者將原預售房屋權轉讓給第三者，其目的是獲取經(jīng)濟利益；對轉讓樓花所獲取的收益應一分為二看待，不能一概認為就是牟取了非法利益。

二、預售商品房能否設置抵押

預售商品房的抵押又稱為“摟花按揭”。是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種融資業(yè)務活動。樓花按揭源于香港，所謂“按揭”就是“轉讓物業(yè)權益以保證償還債務的一種法律行為”。實質上就是將預售的商品房（樓花）作為向銀行抵押貸款的袒保。對于樓花能否成為抵押的標的，我國立法上沒有作出統(tǒng)一的規(guī)定，法學理論界對此看法不一。有人認為，房地產(chǎn)抵押權具有特定性。抵押人只能以現(xiàn)存的房地產(chǎn)作抵押，以未來可以取得的房地產(chǎn)權（如預售商品房）作抵押是無效的，與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾。

以未來可以取得的財產(chǎn)作抵押，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不相矛盾。房地產(chǎn)抵押的特定性是指抵押物是特定的，即房地產(chǎn)抵押必須是以經(jīng)過了抵押登記的標的物為抵押物，因為只有經(jīng)過登記的不動產(chǎn)抵押才能取得對抗第三人的效力，未經(jīng)過登記的抵押，只能在當事人之間發(fā)生效力，而不能對抗第三人。

因此，房地產(chǎn)抵押的標的物是經(jīng)過了抵押登記的特定化了的房地產(chǎn)。樓花抵押雖然是以未來將取得的權益作為抵押物的，但由于我國法律對預售商品房作了嚴格的規(guī)定，這種未來財產(chǎn)的取得是較確定的，且《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定預售商品房合同必須經(jīng)過登記與備案。這種未來可以得到的房地產(chǎn)一“摟花”，由于經(jīng)過登記、備案而已特定化了，因此，它是可以作為抵押物，與房地產(chǎn)抵押的特定性是一致的，并不矛盾。

況且，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的，英美創(chuàng)設的浮動擔保制度，已由不動產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財產(chǎn)的抵押，承認企業(yè)將來取得的權利（如債權）都可以成為抵押權的客體。因此，預售商品房在我國不僅可以作為抵押的標的物，而且，樓花按揭的發(fā)展為解決我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的需要提供了新的出路，同時，也進一步發(fā)展了我國抵押權的理論，它是房地產(chǎn)交易市場發(fā)育成熟的必然結果和要求，我們應通過立法建立與完善預售商品房的抵押制度。

目前，雖然我國的《房地產(chǎn)管理法》寸預售商品房的抵押未加以規(guī)定，但各地的法規(guī)如《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中均明確規(guī)定。依法生效的預售（購）房屋合同可以設定抵押，……預售房屋合同設定抵押的都需辦理抵押登記手續(xù)。由于房地產(chǎn)（成品房）抵押時，依法應亦理抵押登記，因此，房屋預售合同的抵押登記完成以后，在房屋建成時，須再辦理成品房抵押登記手續(xù)。這樣做是符合我國法理學的基本原則的。

因為房屋尚未建成，無房屋產(chǎn)權證時辦理房屋的抵押，這種行為在權利和標的物上都是有缺陷的。但如何對兩次抵押合同進行技術上規(guī)定，這是一個值得我們研究的問題。香港的做法是將房地產(chǎn)預售合同抵押與成品房抵押做成兩份合同，分兩次簽署。我國的做法恰好與此相反，是將兩種抵押只作一種抵押合同，憑這份抵押合同先向政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售階段的抵押或備案，待房屋竣工后，再憑已登記或備案的這份抵押登記合同和房地產(chǎn)產(chǎn)權證辦理成品房的抵押登記手續(xù)。

正因為只辦一份抵押合同，因此，這份抵押合同的內容包括兩個階段的內容，既應包括房屋預售合同抵押的有關內容，也應包括成品房抵押的有關內容，同時，此抵押合同應確保抵押權人能夠實際控制房地產(chǎn)權證書的領取和辦理成品房抵押登記手續(xù)，為此，抵押合同中應規(guī)定房屋預售合同原件應由抵押權人保管，待房屋竣工后由抵押權人代理抵押領取房地產(chǎn)產(chǎn)權證書，并亦理成品房抵押登記手續(xù)?？傊瑯腔ò唇疑腥狈ｉT的法律調整，對此，應加強規(guī)范與管理。