一、購買商品房的流程是怎樣的

（一）初步選定項目

房地產(chǎn)律師告訴你，在本階段，最主要的是廣泛搜集房源信息，通過閱讀樓書、參觀樣板間、聽銷售人員介紹項目情況等方式，對商品房的位置、環(huán)境、戶型、價格等進行綜合比較，初步確定所要選定的項目。

（二）審查五證

初步選定項目后，即應該開始對項目的合法性進行審查。購房者應要求銷售單位出示該項目的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《商品房內(nèi)外銷預銷售許可證》。以上五證，尤其是《國有土地使用證》和《商品房內(nèi)外銷預銷售許可證》尤為重要。

在審查時，應注意以上五證的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內(nèi)外銷預銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預／銷售范圍之內(nèi)。

（三）簽訂認購書

如果您所選定的項目及其銷售單位通過了合法性的初步審查，下一步便可與項目的開發(fā)建設單位或取得合法代理資格的銷售單位簽訂認購書，并交納定金。認購書一般包括所購房屋名稱（具體樓號）、認購單價、建筑面積、總價款、付款方式、定金數(shù)額、正式簽約時間、違約責任等主要條款。

目前認購書當中糾紛較多的主要是定金處理。目前有些開發(fā)商在預銷售許可證取得前即與購房人簽訂認購書，此類認購書是不具備法律效力的。若買方在簽訂正式預銷售契約前要求退還定金，開發(fā)商應予退還。對于認購書中將定金寫成訂金的，若買方放棄購買要求退還定金，亦應退還。

（四）簽署正式購房契約

認購書簽訂后，您即應著手準備簽署正式契約。目前北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的購房合同（下稱主契約）主要有以下四種：《北京市內(nèi)銷商品房預售契約》、《北京市外銷商品房預售契約》、《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》、《北京市外銷商品房買賣契約》。前兩種合同主要適用于以預售方式銷售的商品房；后兩種合同適用于現(xiàn)房銷售。

關于現(xiàn)房，目前存在很多誤解。事實上，法律意義的現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)取得大產(chǎn)權的房屋。正是基于此，《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》和《北京市外銷商品房買賣契約》中均要求開發(fā)商填寫已經(jīng)取得的產(chǎn)權證號碼。未取得大產(chǎn)權證的，不得以現(xiàn)房銷售。買方在簽約前應清楚以上分類，并要求賣方提供正確的帶有統(tǒng)一編號的合同文本。在正式簽約前，賣方一般會提供以上契約的復印件，買方應要求將契約中相關內(nèi)容填寫清楚；賣方要求簽訂補充契約的，也應將合同文本事先出示給買方。買方應將以上文本與賣方提供的樓書等有關資料進行對照。對于樓書中承諾的但合同中未約定的內(nèi)容應作為重點與賣方進行磋商，并及時（尤其應在認購書約定的正式簽約時間前）將修改、補充意見反饋給賣方。

二、購買商品房要防范哪些陷阱

（一）不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護。

（二）查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預售項目基本情況和預售情況。

（三）查驗商品房項目的建設手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應注意驗看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質證書，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關資料。開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。

（四）城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。

目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的鄉(xiāng)產(chǎn)權、小產(chǎn)權，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。

（五）審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時，應使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本，應仔細閱讀并確保理解合同中有關交付條件、房屋交接、產(chǎn)權辦理等條款，并就補充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行充分溝通。二是，對于實踐中易發(fā)生產(chǎn)權爭議的車庫、車位等公共部位或公共設施的產(chǎn)權歸屬，應在商品房買賣合同中進行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進行合同登記備案。