一、商品房預(yù)售的程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后商品房預(yù)售的程序，方可按照以下程序進(jìn)行商品房預(yù)售。

（一）訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定購房示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。

（二）預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同。

（三）預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。

（四）辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。

在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。

二、轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房要辦理哪些手續(xù)

轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，實(shí)質(zhì)上是在預(yù)售商品房買賣契約的有效期內(nèi)將該契約轉(zhuǎn)讓出去。一般來講，國家對這種期房轉(zhuǎn)讓行為本身并不禁止，但利用轉(zhuǎn)讓進(jìn)行倒買倒賣的炒作行為是不允許的。

內(nèi)銷商品房屬于合法情形的，轉(zhuǎn)讓一般要通過以下手續(xù)進(jìn)行辦理：

（一）簽訂轉(zhuǎn)讓合同：即原期房買方（轉(zhuǎn)讓方）與新買方（受讓方）要簽訂轉(zhuǎn)讓合同（該合同也是一式四份）。合同中應(yīng)包括如下內(nèi)容：轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等。此外，轉(zhuǎn)讓金額應(yīng)與原預(yù)售契約的價(jià)格相一致，并且，該轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章；

（二）轉(zhuǎn)讓雙方辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)：辦理時(shí)，雙方應(yīng)持原預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同、有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易管理部門（一般為區(qū)、縣房屋土地管理局）進(jìn)行，經(jīng)該部門審核轉(zhuǎn)讓合同符合規(guī)定的，由經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)市房屋土地管理局審批；

（三）經(jīng)批準(zhǔn)后，依法繳納印花稅：轉(zhuǎn)讓雙方在接到批準(zhǔn)通知后，由轉(zhuǎn)讓方按預(yù)售合同金額的2％交付手續(xù)費(fèi)，然后由上述審批部門在轉(zhuǎn)讓合同上加蓋“預(yù)售登記專用章”，其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方、受讓方各執(zhí)一份，副本由開發(fā)商、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持原預(yù)售契約正本移交給受讓方，待房屋正式交付入住后，受讓方憑此件與開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，主管機(jī)關(guān)經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，有關(guān)審批機(jī)關(guān)應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

另外有一種情況，即商品房進(jìn)行預(yù)售登記后，購房者個(gè)人要求將合同主體（買方）名義更換，則根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系可在預(yù)售契約上更名，辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，不具備上述親屬關(guān)系的，應(yīng)按上述轉(zhuǎn)讓程序辦理。

此外，有關(guān)外銷商品房的轉(zhuǎn)讓，可以不訂立轉(zhuǎn)讓合同，而直接在外銷合同后“背書欄”中以背書方式轉(zhuǎn)讓，然后再依上述程序辦理即可。