一、商品房住宅保修期從何時起算

保修期的計算分別按下列方式進行：

（一）建設部發(fā)布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中明確，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期限：

1、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；

2、屋面防水3年；

3、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

4、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

5、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

6、門窗翹裂、五金件損壞1年；

7、管道堵塞2個月；

8、供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；

9、衛(wèi)生潔具1年；

10、燈具、電器開關6個月；

11、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

（二）根據國務院第279號令《建設工程質量管理條例》（2000年1月10日發(fā)布執(zhí)行）以及建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修辦法》（2000年6月26日發(fā)布執(zhí)行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規(guī)定，具體規(guī)定如下：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

１、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

（三）建設部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。

二、過了商品房住宅保修期出問題怎么辦

現實生活中有很多購房者房屋經過了維修期間，如果開發(fā)商同意維修并于補償，可以接受。

如果認為質量問題嚴重，可以委托有關部門鑒定，也可以向法院起訴。在此，也各廣大購房者提醒，接房時，切記要好好驗房，找出各種問題，要求開發(fā)商及時整改．