一、商品房交易的必經(jīng)步驟有哪些

商品房交易的程序不同于普通商品買賣，一般分現(xiàn)房買賣與期房買賣兩種，主要有以下五個(gè)步驟：

1、簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書前，售樓人員必須將房屋有關(guān)情況告知購房者，如樓書、預(yù)售許可證、何時(shí)交房等。購房者根據(jù)自身的實(shí)際情況決定是否與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書時(shí)，購房者要向開發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。此程序非必經(jīng)步驟。

2、簽訂預(yù)售或出售合同。如果是現(xiàn)房買賣，則由購房者和開發(fā)商簽訂出售合同。如果是預(yù)售商品房，則簽訂預(yù)售合同，目前本市采用的是2000版預(yù)售合同示范文本。

3、辦理合同登記備案手續(xù)。一般來說，預(yù)售合同或出售合同自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的合同盡管有效，但不得對(duì)抗第三人。

4、辦理交房手續(xù)。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購房者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的通知及時(shí)辦理交房手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)和維修基金等。

5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。預(yù)售、出售的房屋一般自交房后90日內(nèi)，由開發(fā)商代辦或購房者自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)證”。

二、選購商品房時(shí)應(yīng)注意什么

1、買在房產(chǎn)項(xiàng)目開盤時(shí)。一般說來，商品房的“開盤價(jià)”中包含了某種優(yōu)惠因素。項(xiàng)目正式開盤時(shí)，房地產(chǎn)營銷商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持項(xiàng)目物有所值的美好形象，往往作出切實(shí)的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。

2、買在房產(chǎn)項(xiàng)目清盤時(shí)。剛開始賣和最后賣的商品房價(jià)格一般都較低。期房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商出于資金滾動(dòng)的需要，一般將價(jià)格定得很低。當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)價(jià)格會(huì)低下來。而且清盤房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)過竣工后一段時(shí)間的檢驗(yàn)，問題基本暴露出來，購房者可以擦亮眼睛認(rèn)真挑選。

3、兩種促銷價(jià)格不可信。有些房地產(chǎn)商出于促銷的考慮，往往弄出很多五花八門的價(jià)格，如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”等等，其中“起價(jià)”最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房。而“均價(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個(gè)別發(fā)展商亦有用“均價(jià)”來吸引消費(fèi)者的。

4、提防面積計(jì)量“縮水”。個(gè)別房地產(chǎn)發(fā)展商在房屋計(jì)量面積上會(huì)打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)該向購房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購房者可以據(jù)此計(jì)算所購住房的使用面積，全面了解所購商品房的“得房率”。

5、目光長遠(yuǎn)挑環(huán)境。交通方便與否，是當(dāng)前商品房價(jià)格定位的重要因素。購房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價(jià)格買進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，這樣消費(fèi)者往往能得到較大實(shí)惠。