一、二手房買賣中介的義務(wù)

目前，隨著二手房屋買賣市場(chǎng)的火爆，中介市場(chǎng)作為提供服務(wù)的第三方也隨之活躍起來(lái)，居間人向委托人提供訂立報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，由此需要簽訂居間合同，把彼此的權(quán)利義務(wù)確定下來(lái)。

二手房買賣中介的義務(wù)有：

1、如實(shí)報(bào)告義務(wù)

合同法425條第1款規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告”這是居間人的基本義務(wù)。

第2款規(guī)定：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。所以二手房買賣中中介負(fù)有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。

2、保密義務(wù)

居間人即中介在居間活動(dòng)中獲悉委托人的有關(guān)商業(yè)秘密以及委托人提供的不宜公開(kāi)的其他信息的，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定保守秘密。

3、盡力的義務(wù)

中介應(yīng)為了委托人的委托事項(xiàng)，竭盡全力，為委托人提供信息服務(wù)和其他中介服務(wù)，以做好委托任務(wù)。

二、履行二手房居間合同要注意什么

（一）房屋買賣雙方應(yīng)盡量保持理性，在委托中介公司辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)應(yīng)盡量在合同中明確各種稅費(fèi)的名目和數(shù)額；

中介公司作為居間人，其接受的是在房屋業(yè)主出售房屋的條件之上，來(lái)尋找合同標(biāo)的的買家，反之亦然。

在此，中介公司往往分別向房屋買賣的雙方各自取得一定條件，然后游說(shuō)買賣雙方在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行主要條款的協(xié)商。一些中介公司利用當(dāng)事人急于購(gòu)房或賣房的心理，強(qiáng)烈要求和誘導(dǎo)其簽訂房屋買賣合同，想方設(shè)法促成房屋買賣合同成立，以達(dá)到《合同法》第四百二十六條所規(guī)定的“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”的形式條件。

而如果買賣雙方對(duì)諸如國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)、交易習(xí)慣和相關(guān)手續(xù)的辦理并不清晰，特別是出于對(duì)某些相對(duì)知名度較高的中介公司的高度信任，輕信其從業(yè)人員一己之言，又沒(méi)有證據(jù)證明中介人員有欺詐行為，故而在簽訂買賣合同后發(fā)現(xiàn)與自己的真實(shí)意思有偏差，就只有自認(rèn)吃虧，不僅要依約向中介公司支付咨詢和中介服務(wù)費(fèi)，還可能因逾期付款等情形要支付相應(yīng)的違約金。

（二）委托人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查中介公司報(bào)告的事項(xiàng)

委托人應(yīng)對(duì)中介公司所報(bào)告的事項(xiàng)作實(shí)質(zhì)性的審查或進(jìn)行必要的咨詢，具體來(lái)說(shuō)可要求中介公司提供相關(guān)資料或出具情況說(shuō)明。否則一旦出現(xiàn)糾紛，若無(wú)證據(jù)證明中介公司在披露相關(guān)信息時(shí)存在隱瞞事實(shí)或提供虛假信息的情況，委托人則難追究中介公司責(zé)任。

在房屋買賣中委托人應(yīng)注意審查以下事項(xiàng)：

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在繼承，是否存在共有人、是否取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)；

2、房屋是否具備可轉(zhuǎn)讓條件，有否存在抵押、查封或擔(dān)保等履行障礙；

3、委托代理人的授權(quán)委托是否有效合法，是否存在無(wú)權(quán)代理或過(guò)期委托；

4、相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和承擔(dān)主體等；

5、如果是房改房，其國(guó)有土地使用權(quán)出讓金是否繳清，或業(yè)主是否將該款返還給單位。

在簽訂正式房屋買賣合同前，如果上述事項(xiàng)存在問(wèn)題，一些中介公司為了誘導(dǎo)當(dāng)事人先簽訂合同，會(huì)向買方保證協(xié)助解決該問(wèn)題甚至擔(dān)保該問(wèn)題不會(huì)影響合同的繼續(xù)履行，一些當(dāng)事人信以為真，從而陷入中介公司促成房屋買賣雙方當(dāng)事人訂立合同的局面，最終致使中介公司可依法不論買賣合同是否能夠?qū)嶋H履行，均可要求當(dāng)事人支付相應(yīng)的中介服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金的權(quán)利。

(三)關(guān)于居間費(fèi)支付期限問(wèn)題，委托人均應(yīng)以居間合同明確約定的條款為準(zhǔn)，不應(yīng)輕信中介公司的口頭承諾；

在有的案例中，委托人在居間合同中已約定了居間費(fèi)用具體的付款時(shí)間及違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，但居間人向委托人口頭承諾中介費(fèi)可在房屋買賣合同履行完畢后或合同履行的某一階段交付，以及解決第三點(diǎn)建議中所述問(wèn)題時(shí)支付，其后，居間人卻起訴要求委托人承擔(dān)逾期支付中介費(fèi)的責(zé)任。法院在委托人無(wú)證據(jù)證明居間人口頭承諾過(guò)變更具體條款時(shí)，只能支持居間人的訴求。

委托人由此造成的損失幾乎會(huì)相當(dāng)于雙倍支付中介服務(wù)。理由是中介公司所出具的格式條款均約定房屋買賣的當(dāng)事人，在中介公司的促成下，買賣雙方同意在簽約日或某一時(shí)間內(nèi)支付該中介服務(wù)費(fèi)，逾期支付的應(yīng)按一定的違約計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)往往是每日應(yīng)付款的1%或5‰）計(jì)付違約金。按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，違約方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得約定的中介服務(wù)費(fèi)外，還可獲取相當(dāng)于中介服務(wù)費(fèi)一倍的逾期付款違約金，在此，無(wú)論房屋買賣合同能否得到實(shí)際履行，均會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人損失的進(jìn)一步增加。因此，如果出現(xiàn)上述情況，委托人應(yīng)要求中介公司作書(shū)面承諾，以便將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)作為證據(jù)。

另外，在實(shí)踐中，最好把支付中介費(fèi)和中介的工作進(jìn)度結(jié)合起來(lái)，約定根據(jù)工作進(jìn)度按步驟支付費(fèi)用，這樣比較合理，也不容易引起糾紛。

綜上，在目前房屋買賣市場(chǎng)中，絕大多數(shù)交易的促成多為中介公司提供服務(wù)的結(jié)果，所以約定完善的居間合同，是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)中介方和委托方同等重要。但委托方作為非專業(yè)人士，往往更加依賴于中介方的信息和服務(wù)，判斷力弱，相對(duì)處于弱勢(shì)，這勢(shì)必造成引起糾紛的隱患。規(guī)范中介市場(chǎng)，減少出現(xiàn)中介欺詐，是重中之重，需要法律法規(guī)的健全和完善。