一、二手房買賣中介的義務(wù)

目前，隨著二手房屋買賣市場的火爆，中介市場作為提供服務(wù)的第三方也隨之活躍起來，居間人向委托人提供訂立報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，由此需要簽訂居間合同，把彼此的權(quán)利義務(wù)確定下來。

二手房買賣中介的義務(wù)有：

1、如實報告義務(wù)

合同法425條第1款規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告”這是居間人的基本義務(wù)。

第2款規(guī)定：居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。所以二手房買賣中中介負有如實報告的義務(wù)。

2、保密義務(wù)

居間人即中介在居間活動中獲悉委托人的有關(guān)商業(yè)秘密以及委托人提供的不宜公開的其他信息的，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定保守秘密。

3、盡力的義務(wù)

中介應(yīng)為了委托人的委托事項，竭盡全力，為委托人提供信息服務(wù)和其他中介服務(wù)，以做好委托任務(wù)。

二、履行二手房居間合同要注意什么

（一）房屋買賣雙方應(yīng)盡量保持理性，在委托中介公司辦理過戶等手續(xù)時應(yīng)盡量在合同中明確各種稅費的名目和數(shù)額；

中介公司作為居間人，其接受的是在房屋業(yè)主出售房屋的條件之上，來尋找合同標(biāo)的的買家，反之亦然。

在此，中介公司往往分別向房屋買賣的雙方各自取得一定條件，然后游說買賣雙方在短時間內(nèi)進行主要條款的協(xié)商。一些中介公司利用當(dāng)事人急于購房或賣房的心理，強烈要求和誘導(dǎo)其簽訂房屋買賣合同，想方設(shè)法促成房屋買賣合同成立，以達到《合同法》第四百二十六條所規(guī)定的“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬”的形式條件。

而如果買賣雙方對諸如國家規(guī)定的稅費、交易習(xí)慣和相關(guān)手續(xù)的辦理并不清晰，特別是出于對某些相對知名度較高的中介公司的高度信任，輕信其從業(yè)人員一己之言，又沒有證據(jù)證明中介人員有欺詐行為，故而在簽訂買賣合同后發(fā)現(xiàn)與自己的真實意思有偏差，就只有自認吃虧，不僅要依約向中介公司支付咨詢和中介服務(wù)費，還可能因逾期付款等情形要支付相應(yīng)的違約金。

（二）委托人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查中介公司報告的事項

委托人應(yīng)對中介公司所報告的事項作實質(zhì)性的審查或進行必要的咨詢，具體來說可要求中介公司提供相關(guān)資料或出具情況說明。否則一旦出現(xiàn)糾紛，若無證據(jù)證明中介公司在披露相關(guān)信息時存在隱瞞事實或提供虛假信息的情況，委托人則難追究中介公司責(zé)任。

在房屋買賣中委托人應(yīng)注意審查以下事項：

1、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否存在繼承，是否存在共有人、是否取得產(chǎn)權(quán)證書；

2、房屋是否具備可轉(zhuǎn)讓條件，有否存在抵押、查封或擔(dān)保等履行障礙；

3、委托代理人的授權(quán)委托是否有效合法，是否存在無權(quán)代理或過期委托；

4、相關(guān)稅費的計算標(biāo)準(zhǔn)和承擔(dān)主體等；

5、如果是房改房，其國有土地使用權(quán)出讓金是否繳清，或業(yè)主是否將該款返還給單位。

在簽訂正式房屋買賣合同前，如果上述事項存在問題，一些中介公司為了誘導(dǎo)當(dāng)事人先簽訂合同，會向買方保證協(xié)助解決該問題甚至擔(dān)保該問題不會影響合同的繼續(xù)履行，一些當(dāng)事人信以為真，從而陷入中介公司促成房屋買賣雙方當(dāng)事人訂立合同的局面，最終致使中介公司可依法不論買賣合同是否能夠?qū)嶋H履行，均可要求當(dāng)事人支付相應(yīng)的中介服務(wù)費及逾期付款違約金的權(quán)利。

(三)關(guān)于居間費支付期限問題，委托人均應(yīng)以居間合同明確約定的條款為準(zhǔn)，不應(yīng)輕信中介公司的口頭承諾；

在有的案例中，委托人在居間合同中已約定了居間費用具體的付款時間及違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，但居間人向委托人口頭承諾中介費可在房屋買賣合同履行完畢后或合同履行的某一階段交付，以及解決第三點建議中所述問題時支付，其后，居間人卻起訴要求委托人承擔(dān)逾期支付中介費的責(zé)任。法院在委托人無證據(jù)證明居間人口頭承諾過變更具體條款時，只能支持居間人的訴求。

委托人由此造成的損失幾乎會相當(dāng)于雙倍支付中介服務(wù)。理由是中介公司所出具的格式條款均約定房屋買賣的當(dāng)事人，在中介公司的促成下，買賣雙方同意在簽約日或某一時間內(nèi)支付該中介服務(wù)費，逾期支付的應(yīng)按一定的違約計算標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)往往是每日應(yīng)付款的1%或5‰）計付違約金。按該標(biāo)準(zhǔn)計算，違約方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得約定的中介服務(wù)費外，還可獲取相當(dāng)于中介服務(wù)費一倍的逾期付款違約金，在此，無論房屋買賣合同能否得到實際履行，均會導(dǎo)致當(dāng)事人損失的進一步增加。因此，如果出現(xiàn)上述情況，委托人應(yīng)要求中介公司作書面承諾，以便將來發(fā)生糾紛時作為證據(jù)。

另外，在實踐中，最好把支付中介費和中介的工作進度結(jié)合起來，約定根據(jù)工作進度按步驟支付費用，這樣比較合理，也不容易引起糾紛。

綜上，在目前房屋買賣市場中，絕大多數(shù)交易的促成多為中介公司提供服務(wù)的結(jié)果，所以約定完善的居間合同，是很重要的一個環(huán)節(jié)，對中介方和委托方同等重要。但委托方作為非專業(yè)人士，往往更加依賴于中介方的信息和服務(wù)，判斷力弱，相對處于弱勢，這勢必造成引起糾紛的隱患。規(guī)范中介市場，減少出現(xiàn)中介欺詐，是重中之重，需要法律法規(guī)的健全和完善。