一、二手房買賣合同的必要條款

二手房買賣合同雙方若已對合同必要條款達(dá)成一致，則該合同已成立，對雙方當(dāng)事人具有法律效力。

所謂合同的條款，是指合同中經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致、確定雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的具體條文。合同的條款決定了合同能否成立、生效以及能否順利地履行、實(shí)現(xiàn)訂立合同的目的等。

我國《合同法》第12條第1款對合同的內(nèi)容作了規(guī)定，即“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：

（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

（二）標(biāo)的；

（三）數(shù)量；

（四）質(zhì)量；

（五）價款或者報(bào)酬；

（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；

（七）違約責(zé)任；

（八）解決爭議的方法。

我國《合同法》第12條第1款在規(guī)定合同一般包括的8種條款時，沒有強(qiáng)調(diào)合同“應(yīng)當(dāng)”或者“必須”具備其中的某一條款，沒有對合同條款作主要條款和普通條款的劃分，而是明確合同內(nèi)容由當(dāng)事人約定。

合同的當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量條款是合同的必備要素，因?yàn)楹贤瑢儆趥姆申P(guān)系，而債權(quán)具有相對性，只能發(fā)生在特定的當(dāng)事人之間；合同以設(shè)立、變更和消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的，而標(biāo)的為權(quán)利義務(wù)指向的對象，沒有標(biāo)的，權(quán)利義務(wù)將無所依托；數(shù)量則是確定合同標(biāo)的的具體條件。因此，如果合同不具備這三項(xiàng)條款，就無法確定當(dāng)事人的意思表示，也不能由人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)通過解釋補(bǔ)充，合同就不、能成立。

二、房產(chǎn)糾紛如何適用定金罰則

根據(jù)我國《合同法》第115條規(guī)定：“給付定金一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@就是一般所稱的定金罰則。

根據(jù)定金罰則，若購房者違約，作為違約的一方要求另一方雙倍返還定金無法律據(jù)，而且其已支付的定金另一方也可不予返還。