一、哪些房屋不得轉(zhuǎn)讓

（一）未依法登記取得房產(chǎn)權(quán)證書的；

（二）共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（三）權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；

（四）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利的，則商品房買賣合同無效，購房者也可退房。

二、房屋應該如何轉(zhuǎn)讓

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法：第37條規(guī)定：未依法登記領取房屋權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓。 因此，未取得房產(chǎn)證的房子無法正常辦理過戶手續(xù)，也無法取得房產(chǎn)證。而城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護?！?根據(jù)目前的相關(guān)規(guī)定，取得房產(chǎn)證的房屋才可以進行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證的房屋禁止上市交易的。 便在實際中，未取得房屋所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓采用以下幾種方式交易：

（一）雙方的買賣合同中附合同生效的條件，即約定雙方簽訂的買賣合同在賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢并解除抵押后具備上市交易條件后雙方的買賣合同生效。根據(jù)《合同法》第四十五條的規(guī)定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。這種處理辦法實際上雙方的合同并未生效，不是無效合同，待條件成就時合同生效，生效后即具備了過戶條件，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因此雙方可順利交易。

（二）雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，說明待房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證具備過戶條件后雙方再簽署商品房買賣合同。

（三）轉(zhuǎn)讓賣方原房屋買賣合同中的權(quán)利義務。即賣方將原與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同當中權(quán)利義務一并轉(zhuǎn)讓給買方，賣方將轉(zhuǎn)讓情況通知開發(fā)商，并辦理轉(zhuǎn)讓的批準、登記手續(xù)，具體是到房屋行政管理部門辦理預售登記手續(xù)，這樣雙方的行為就是合法的，這種方式就是預售轉(zhuǎn)讓，但目前在操作上存在一定的難度，開發(fā)商必須同意，如果是按照貸款購房，銀行也必須同意，否則無法實現(xiàn)