一、房屋轉(zhuǎn)租合同無效是什么

房屋轉(zhuǎn)租合同無效是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉(zhuǎn)租的行為。 無效房屋轉(zhuǎn)租合同沒有履行的，便不再履行。

對于已經(jīng)履行的無效房屋轉(zhuǎn)租合同，恢復原狀的情況應是承租人將房屋退還給轉(zhuǎn)租人占有使用，并將占有房屋期間相當于轉(zhuǎn)租人向出租人支付的租金額交付給轉(zhuǎn)租人。

就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。

因此，轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當事人。

所以，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律后果。

二、房屋轉(zhuǎn)租合同無效的法律后果

《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權解除租賃合同。

《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權終止合同，并可索賠損失。

《合同法》也只規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。

因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權或處分權，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應該返還。

而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無效合同而取得，也應該屬于返還的標的。

合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。

《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。

根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認為無效后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。