一、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人依據(jù)法律規(guī)定所享有的，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的權(quán)利。它是一項(xiàng)保護(hù)在房屋租賃合同關(guān)系中處于弱者地位的承租人有穩(wěn)定的住所，維護(hù)其生存權(quán)益的重要權(quán)利，因?yàn)樗軌虮ＷC承租人對(duì)房屋使用的連續(xù)性，減少出租人售房后帶來(lái)的負(fù)面影響，維護(hù)生產(chǎn)或生活的穩(wěn)定性。因此，當(dāng)今世界各國(guó)及地區(qū)的民法中均普遍確立了這項(xiàng)權(quán)利，我國(guó)也在《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律法規(guī)中對(duì)此加以規(guī)定。
二、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何行使
（一）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的通知有無(wú)形式要件要求
合同法規(guī)定出租人在房屋出賣(mài)前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，超過(guò)該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。
出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過(guò)信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無(wú)論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報(bào)公告等形式進(jìn)行通知，而未針對(duì)承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果。
（二）未盡通知義務(wù)在多長(zhǎng)期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣(mài)事實(shí)時(shí)起一定期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起，共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的程序性規(guī)定。
關(guān)于“合理期限”問(wèn)題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況而定，不宜強(qiáng)制劃一。
關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒(méi)有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的規(guī)定，實(shí)際上就可以理解為對(duì)此問(wèn)題作出的規(guī)定，即“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”
因此，出租人出賣(mài)租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購(gòu)買(mǎi)，該期限最長(zhǎng)為3個(gè)月。
（三）租賃合同未經(jīng)登記對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的影響
我國(guó)法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)實(shí)行登記備案制度。但是，房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實(shí)踐中當(dāng)事人為逃避稅收等，租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。
一般認(rèn)為，房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買(mǎi)受人不知道系爭(zhēng)房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買(mǎi)受人承擔(dān)。承租人也不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由，對(duì)抗買(mǎi)受人對(duì)房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。
同時(shí)，出賣(mài)人未向買(mǎi)受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
