一、什么是承租人的優(yōu)先購買權

所謂承租人的優(yōu)先購買權，是指在房屋租賃關系中，承租人依據法律規(guī)定所享有的，在出租人轉讓租賃房屋產權時，在同等條件下有優(yōu)先于他人購買租賃房屋的權利。它是一項保護在房屋租賃合同關系中處于弱者地位的承租人有穩(wěn)定的住所，維護其生存權益的重要權利，因為它能夠保證承租人對房屋使用的連續(xù)性，減少出租人售房后帶來的負面影響，維護生產或生活的穩(wěn)定性。因此，當今世界各國及地區(qū)的民法中均普遍確立了這項權利，我國也在《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)中對此加以規(guī)定。

二、承租人的優(yōu)先購買權如何行使

（一）優(yōu)先購買權的通知有無形式要件要求

合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內，承租人行使其優(yōu)先購買權，超過該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權。

出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知，都應當以送達承租人為必要。單純以登報公告等形式進行通知，而未針對承租人進行通知的，不發(fā)生通知的效果。

（二）未盡通知義務在多長期限內行使優(yōu)先購買權

承租人的優(yōu)先購買權屬于以形成權的行使為前提的權利，故該形成權的行使應以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應自知悉出賣事實時起一定期限內行使先買權。該制度與合同法規(guī)定的出租人應當給出“合理期限”一起，共同構成承租人行使優(yōu)先購買權的程序性規(guī)定。

關于“合理期限”問題，具體標準如何，應由當事人根據實際情況而定，不宜強制劃一。

關于承租人行使權利的除斥期間，不少人認為法律沒有規(guī)定。我們認為最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》的規(guī)定，實際上就可以理解為對此問題作出的規(guī)定，即“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權?！?/p>

因此，出租人出賣租賃物的，應當通知承租人。承租人在接到通知后，應當在合理期限內決定是否購買，該期限最長為3個月。

（三）租賃合同未經登記對優(yōu)先購買權的影響

我國法律規(guī)定，房屋租賃應實行登記備案制度。但是，房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實踐中當事人為逃避稅收等，租賃合同未經登記備案的情況較多。

一般認為，房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。當租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的，相應的法律后果不能由買受人承擔。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。

同時，出賣人未向買受人告知租賃事實，導致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應當認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應的違約責任。