一、房屋登記審查方式如何確立

（一）確立房屋登記審查方式應(yīng)考慮的因素

1、 公平因素

公平因素是房屋登記審查的根本原則，也是保證審查的基本目的，是審查形式產(chǎn)生的重要依據(jù)，任何審查工作的實質(zhì)其實都是為了保證交易對利益雙方的公平性。登記審查對所以進行房屋登記的受眾必須要秉承公平的原則，一視同仁公平對待；對房屋交易的雙方必須要公平對待，以保證雙方的共有利用。公平因素還包括對糾紛的事先制止，對利益雙方的產(chǎn)權(quán)問題進行公平處理，保證登記機構(gòu)的公信度和法律效應(yīng)。

2、效率因素

效率因素是對審查工作的關(guān)鍵性要求，現(xiàn)代社會的高速度節(jié)奏要求房屋登記審查必須要快速，而且有效率的審查也會減少工作壓力，使得房屋登記能夠接受更多的申請要求。審查環(huán)節(jié)的效率要求也是工作的必須，因為目前房屋交易等申請實在是過多，如果審查效率不能提升必然會導(dǎo)致房產(chǎn)管理部門出現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓。

（二）我國應(yīng)采取“契約公證+實質(zhì)審查”模式

“契約公證+實質(zhì)審查”模式其實是介于形式審查和實質(zhì)審查直接的一種“折衷審查”。這種登記審查方式是指登記機關(guān)對申請主要進行形式審查，但如有合理的懷疑則應(yīng)對該疑問的的真實性進行實質(zhì)審查，如果發(fā)現(xiàn)有不符合法律規(guī)定的，則不應(yīng)登記，而且對于形式審查的內(nèi)容有必要進行契約公正，因為公證已經(jīng)成為不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中不可或缺的一環(huán)。這種模式的基本程序可以總結(jié)為：形式申報→登記公正→項目實質(zhì)審查。形式申報環(huán)節(jié)比較簡單，而且也能保證雙方能夠提供權(quán)利來源證明文件（權(quán)利來源證明文件主要包括合同、繼承關(guān)系證明等。）登記公正環(huán)節(jié)有利于保障不動產(chǎn)物權(quán)依法流轉(zhuǎn)。我國《公證法》第十一條規(guī)定：根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構(gòu)辦理下列公證事項：①合同；②繼承；③委托、聲明、贈與、遺囑；④財產(chǎn)分割；⑤保全證據(jù)等。2所以對于房屋的公正可以為受眾提供民事法律行為和權(quán)利義務(wù)關(guān)系，能夠最大限度地保障不動產(chǎn)物權(quán)按法定程序流轉(zhuǎn)，保護申請人的合法權(quán)益。同時，登記部門依據(jù)公證書及時辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，大大的提高了登記部門的工作效率。

二、房屋登記存在哪些問題

（一）登記的主體不統(tǒng)一?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第8條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，負責全國的房屋權(quán)屬登記管理工作；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作；直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作”。該條明確了房產(chǎn)權(quán)屬登記的主管機關(guān)和具體頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的機關(guān)。同時該辦法也規(guī)定了房地產(chǎn)權(quán)屬登記中實行房屋所有權(quán)和與該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房地產(chǎn)是一個不可分割的整體，《房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》和《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對此都作了相應(yīng)的規(guī)定。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)二者的權(quán)利主體必須是一致的，不能分割，否則，房屋就會成為空中樓閣。登記部門在進行這方面審查時，必須堅持房屋的所有權(quán)應(yīng)當和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則，但目前許多房屋權(quán)屬登記部門的執(zhí)法人員對這一重要實體原則往往視而不見。其根本原因也就是房產(chǎn)與地產(chǎn)登記的主體不統(tǒng)一，一家人不管兩家人的事，在進行房產(chǎn)權(quán)屬登記時很少去過問地產(chǎn)的權(quán)屬問題。

（二）登記程序不規(guī)范。房屋權(quán)屬證書是登記機關(guān)依法頒發(fā)的、非經(jīng)法定程序具有不可推翻效力的房屋產(chǎn)權(quán)憑證，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護。具有社會公示力和公信力。在房屋登記的過程中，房屋登記管理機關(guān)對當事人申請登記的資料負有審查的義務(wù)，而且是形式審查的義務(wù)。主要原因是相關(guān)的法律法規(guī)沒有明確規(guī)定房產(chǎn)登記機關(guān)需要對申請材料做實質(zhì)審查，而且基本都規(guī)定的是對申請登記材料的齊全、完備作審查?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第17條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥等原因申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。”可見，房產(chǎn)登記機關(guān)只是做形式審查，即只要材料齊全，形式上沒有瑕疵，即可辦理轉(zhuǎn)移登記，并沒有規(guī)定房產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)作實質(zhì)審查。房屋登記管理機關(guān)的這種形式審查并非一般意義上的程序?qū)彶椋蟮怯洐C關(guān)必須對申請人提交的文件材料按照法律法規(guī)的規(guī)定一一對照，審查是否齊全，審查每份證明材料是否符合法定形式，審查其內(nèi)容是否符合法律要素的要求，只有符合這此條件，才能予以登記。但是目前房屋登記管理機關(guān)在登記程序上有很大程度上不規(guī)范，不履行簡單的告知義務(wù)，能省就省，甚至不該省略的程序也給省了，造成權(quán)屬登記不實、不清、不盡。登記程序的不規(guī)范在一定程度上造成行政管理和行政審判資源的浪費，造成不必要的訴訟，也增加了社會矛盾。

（三）房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容不具體。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第9條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記共六項，各項登記及要求在相關(guān)法律法規(guī)或規(guī)章上都有具體的規(guī)定。房產(chǎn)權(quán)屬登記部門都應(yīng)嚴格把關(guān)，逐一進行登記。但是目前大部分的房產(chǎn)

權(quán)屬登記部門沒有嚴格按此要求進行登記，不但許多在程序上不規(guī)范登記，就是在許多房產(chǎn)權(quán)屬登記證書也有許多應(yīng)登記的事項而沒有進行登記和注明，造成登記不實，從而引發(fā)許多不必要的行政訴訟，同時房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容具體明確，既也一方面保護了房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，又另一方面保護了相對人的合法權(quán)益。