一、房屋預(yù)告登記是指什么

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記有什么效力

（一）保全權(quán)利的效力。

即違背預(yù)告登記的處分行為無效，以保障請求權(quán)發(fā)生預(yù)期的物權(quán)效果。在進(jìn)行預(yù)告登記后，本登記前所為的妨害預(yù)告登記請求權(quán)的處分行為即中間處分行為，應(yīng)為效力待定的行為?！兜聡穹ǖ洹返?83條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，對(duì)土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被保全的請求權(quán)的一部分或者全部構(gòu)成損害的處分，為無效”。我國臺(tái)灣的《土地法》第79條也規(guī)定：“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記的請求權(quán)有妨礙者無效?！辈扇√幏窒鄬?duì)無效原則能夠兼顧預(yù)告登記雙方當(dāng)事人及相關(guān)交易第三人的權(quán)益，也比較符合公平和效率的法律價(jià)值。就目前設(shè)有預(yù)告登記制度的國家和地區(qū)而言，一般不采取禁止處分或禁止登記主義。

預(yù)告登記的請求權(quán)不能絕對(duì)地發(fā)生所指定的物權(quán)效果，應(yīng)當(dāng)考慮兩種特殊情形：1、鑒于預(yù)告登記是賦予權(quán)利人一種權(quán)利，而非義務(wù)，即權(quán)利人可以在條件具備時(shí)請求為本登記。但權(quán)利人請求為本登記并非其強(qiáng)制義務(wù)，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再愿意使該物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，也可以不請求為本登記。此時(shí)法律規(guī)定了預(yù)告登記的債權(quán)消滅制度，債權(quán)一經(jīng)消滅，預(yù)告登記便失去效力。預(yù)告登記并不能代替合同的履行，也不能代替不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時(shí)，請求權(quán)人應(yīng)當(dāng)積極履行自己的義務(wù)，如支付房款、辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果請求權(quán)人屆時(shí)不行使其權(quán)利，則對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人極為不利，從民法公平原則出發(fā)，應(yīng)賦予義務(wù)人及其利害關(guān)系人注銷預(yù)告登記的權(quán)利。在此種情形下，自無使義務(wù)人在預(yù)告登記后債權(quán)消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預(yù)告登記應(yīng)自其債權(quán)消滅之時(shí)一定時(shí)限內(nèi)失去效力，預(yù)告登記后所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預(yù)告登記注銷的情形，既然權(quán)利人可以事先表示同意義務(wù)人的中間處分行為而使該中間處分行為有效（實(shí)際上是權(quán)利人對(duì)其權(quán)利的放棄），權(quán)利人也可以事后對(duì)義務(wù)人之中間處分行為作出同意的“追認(rèn)”意思表示，這種意思表示不應(yīng)與之前“同意”的意思表示有本質(zhì)差異，同樣應(yīng)使中間處分行為有效。我國《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記后物權(quán)處分給第三人，須經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，才能發(fā)生物權(quán)的效力，因此，賦予了預(yù)告登記保全權(quán)利的效力。

（二）順位保證的效力。

即保障請求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位。所謂順位，就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時(shí)間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置，其中，登記在先的物權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。而預(yù)告登記所保全的請求權(quán)因登記條件成就而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時(shí)間予以確定?！兜聡穹ǖ洹返?83條第3款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！比毡尽恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》第7條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定?！蔽覈段餀?quán)法》雖然沒有明確規(guī)定預(yù)告登記的順位，但從立法本意看，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)具有優(yōu)先后順位登記的效力。

（三）破產(chǎn)保護(hù)（滿足）效力。

即在作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的義務(wù)人陷入破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)所指向的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)不列入強(qiáng)制執(zhí)行、設(shè)置抵押（這種情況是經(jīng)常的）或破產(chǎn)管理，從而使該請求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力。我國臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第79條第3項(xiàng)規(guī)定：“預(yù)告登記，對(duì)因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力?！迸_(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生主張對(duì)這一規(guī)定應(yīng)作“目的性限制”，認(rèn)為后買受人請求移轉(zhuǎn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)而為強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，不應(yīng)在該條第3項(xiàng)限制之內(nèi)，因?yàn)樗`反了預(yù)告登記之目的。

（四）預(yù)警的效力。

預(yù)告登記通過登記的形式將不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)請求權(quán)向公眾公開，使公眾了解該請求權(quán)具有排他的效力，以此來消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)。第三人應(yīng)通過預(yù)告登記認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性，從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利之行為，不得無視預(yù)告登記的存在，也不得以不知預(yù)告登記為由進(jìn)行抗辯。日本有學(xué)者將此種效力稱為“警告的效力”。

原因行為與物權(quán)變動(dòng)是兩個(gè)法律事實(shí)，不應(yīng)因行使抗辯權(quán)而直接達(dá)到消除預(yù)告登記的效力的結(jié)果。例如在預(yù)售房屋買賣合同中，買受人有請求出賣人交付房屋的請求權(quán)，而出賣人有要求買受人支付價(jià)款的請求權(quán)。如買受人未付清價(jià)款，則出賣人有對(duì)抗買受人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的請求權(quán)的抗辯權(quán)。即使買受人取得房屋所有權(quán)的請求權(quán)得到了預(yù)告登記的保全，該登記也不能改變買賣合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系，更不能因此而消除義務(wù)人的抗辯權(quán)。義務(wù)人行使抗辯權(quán)的結(jié)果，能夠達(dá)到暫時(shí)或者永久地中止物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果的目的。