一、商品房應(yīng)該怎么交付

《合同法》第一百五十五條規(guī)定出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。因而，開(kāi)發(fā)商的交付便包含了兩層內(nèi)涵：第一是按時(shí)交房(交付的時(shí)間);第二是，交付的商品房必須符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定和合同的約定(交付的條件)。開(kāi)發(fā)商的交付只有同時(shí)具備上述兩層面的要求，才構(gòu)成有效交付。

許多購(gòu)房者，由于缺乏維權(quán)意識(shí)，在開(kāi)發(fā)商的商品房不符合交付條件時(shí)也簽署了房屋交接單。合同法第157條及第158條規(guī)定，買受人有及時(shí)檢驗(yàn)商品質(zhì)量及在合理期限內(nèi)通知出賣人的義務(wù)，買受人怠于履行通知義務(wù)的，視為商品質(zhì)量符合約定。實(shí)踐中，有很多開(kāi)發(fā)商便是以這條規(guī)定為借口，在隱瞞商品房驗(yàn)收情況下讓購(gòu)房者簽署交房單進(jìn)而推托自己已履行了交付的義務(wù)。在購(gòu)房者不明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，不能視購(gòu)房者簽署了房屋交接單，就是對(duì)房屋質(zhì)量的認(rèn)可，對(duì)商品房交付條件進(jìn)行了變更，這是因?yàn)殡p方并未對(duì)商品房的交付條件進(jìn)行協(xié)商，購(gòu)房者是在不明驗(yàn)收情況下進(jìn)行的簽署，雙方并無(wú)協(xié)商的合意。而在購(gòu)房者明知商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，則因雙方協(xié)商的條件低于法律的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，約定違反了法律強(qiáng)制性的規(guī)定而無(wú)效。而且，開(kāi)發(fā)商作為擁有專業(yè)技術(shù)人才的一方，明知自己的房屋未通過(guò)驗(yàn)收合格不符合合同約定的交付條件交付房屋，在法律上屬于交付的商品有瑕疵，根據(jù)合同法第一百五十八條第三款規(guī)定，出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制，因此購(gòu)房者在接受房屋后仍可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任或違約責(zé)任。

二、開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房的責(zé)任

在開(kāi)發(fā)商交付的商品房不符合法定交付條件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的責(zé)任：

（一）如果購(gòu)房者簽署了房屋交接單，那么開(kāi)發(fā)商遲延交房的時(shí)間就是從合同約定的交付時(shí)間計(jì)算到開(kāi)發(fā)商拿到驗(yàn)收合格文件的那一天。

（二）如果購(gòu)房者沒(méi)有簽署了房屋交接單，那么開(kāi)發(fā)商遲延交房的時(shí)間就是從合同約定的交付時(shí)間一直計(jì)算到開(kāi)發(fā)商拿到驗(yàn)收合格文件并局面通知購(gòu)房者來(lái)收房后的合理期限。