一、購(gòu)買商品房應(yīng)注意的問(wèn)題

購(gòu)買商品房合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的問(wèn)題，為了減少購(gòu)房者的損失，特給購(gòu)房者提出以下建議：

（一）交付訂金。建議購(gòu)房者購(gòu)買商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)樓盤的售樓部，查看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預(yù)售許可證。比如包頭市房管局就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須將商品房預(yù)售許可證懸掛在售樓部的醒目位置，如沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，則說(shuō)明此樓盤不具備商品房預(yù)售條件，千萬(wàn)不可貿(mào)然交付訂金。

（二）交房時(shí)間。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但在房產(chǎn)交易中，有的開(kāi)發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。”這樣的約定顯然是銷售方把自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開(kāi)發(fā)商不能把自身的過(guò)錯(cuò)歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

（三）房屋面積。對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍。在簽訂商品房銷售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定。

（四）房屋質(zhì)量。商品房特別是購(gòu)買預(yù)售的期房，各種復(fù)雜因素往往使購(gòu)房者在簽約時(shí)難以辨清所購(gòu)商品房的虛實(shí)，等到商品房交付使用之后，問(wèn)題才暴露出來(lái)。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)要注意質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)等是否寫清楚了。

（五）違約條款。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。

（六）房產(chǎn)證辦理。購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進(jìn)行約定。

二、商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何處理

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條、三十二條及《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、十三條的規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，可以分三種情況處理：

（一）購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商交付使用的商品房屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)解除商品房買賣合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失；

（二）購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋質(zhì)量問(wèn)題不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，但因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者也可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形；

（三）除上述兩種情況外的房屋質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。