一、商品房包銷有哪些特征

商品房包銷是一種新型的民事法律行為。在包銷期限內(nèi)開發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的銷售權(quán)轉(zhuǎn)讓給包銷商專營，按照包銷合同的約定取得一定的價(jià)款，溢價(jià)部分全部或部分歸包銷商所有，包銷期限屆滿后，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部房款，剩余的商品房則由包銷商購入。除此之外，它還具有以下法律特征：

首先，開發(fā)商與包銷商之間法律關(guān)系具有可轉(zhuǎn)換性。包銷合同雙方的法律關(guān)系在包銷期屆滿前后會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換。在包銷期限內(nèi)，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系是代理銷售關(guān)系，包銷商以開發(fā)商的名義策劃、銷售商品房。包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價(jià)購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系。

其次，包銷商代理權(quán)限具有廣泛性?；诎N商承擔(dān)了相當(dāng)大的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，包銷合同一般約定包銷商具有較大的代理權(quán)限，通常包括了宣傳定位、銷售定價(jià)、營銷方式以及廣告策劃制作等，并且一般包銷商的代理行為都是獨(dú)家排他代理，開發(fā)商不得另行將包銷范圍內(nèi)的商品房自行銷售或委托第三方銷售。

再次，包銷行為具有高風(fēng)險(xiǎn)性。商品房包銷行為是一種以承購包銷剩余商品房為條件的行為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，包銷合同應(yīng)明確包銷期限屆滿后，包銷商如未售完包銷房，則由包銷商直接買入剩下的包銷房。因此，在包銷期內(nèi)，包銷商將全部包銷房出售給購房者，則自己不需買入剩余的包銷房，一旦包銷期滿而房屋未售完，包銷商就得買入剩余的包銷房，此時(shí)，包銷行為具有高風(fēng)險(xiǎn)性。

二、商品房包銷的分類是什么

商品房包銷的分類。商品房包銷按照不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，以包銷房屋的狀況為標(biāo)準(zhǔn)，分為現(xiàn)房包銷和期房包銷；以包銷房屋的范圍為標(biāo)準(zhǔn)，分為全部包銷和部分包銷；以風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)準(zhǔn)分為風(fēng)險(xiǎn)包銷和無風(fēng)險(xiǎn)包銷。

商品房包銷與代理的區(qū)別在于，包銷的法律后果包括銷售不出商品房最終須由包銷商購入。包銷與代理的區(qū)別從法律后果看，前者風(fēng)險(xiǎn)大，獲取的利益亦大，后者的風(fēng)險(xiǎn)小，可得利益亦小。