一、簽商品房買賣合同的注意事項(xiàng)
商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布。
簽約過(guò)程中應(yīng)注意事項(xiàng)：
（一）盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本。
（二）警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。
（三）現(xiàn)場(chǎng)簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對(duì)合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。
（四）聘請(qǐng)專業(yè)律師參與。
（五）以補(bǔ)充對(duì)補(bǔ)充。
（六）集體簽約。
合同簽訂后要及時(shí)跟進(jìn)幾件事：
（一）及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行預(yù)告登記
（二）房款一定要打入預(yù)售款監(jiān)控賬戶。
（三）及時(shí)收取房地產(chǎn)發(fā)票以及各項(xiàng)稅費(fèi)票據(jù)。
（四）尋求救濟(jì)，及時(shí)否定“霸王條款”法律應(yīng)成為購(gòu)房合同“霸王條款”的終結(jié)者。
二、商品房買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)如何防范
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋建設(shè)過(guò)程中會(huì)有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是常有的事情，如何有效的在房屋買賣合同對(duì)此違約責(zé)任的作出約定，是十分重要的。
當(dāng)延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況發(fā)生時(shí)，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時(shí)，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時(shí)，合同才解除。也就是說(shuō)，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，合同處于一個(gè)不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購(gòu)房者的選擇。此時(shí)，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過(guò)對(duì)合同條款的設(shè)定，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。
比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購(gòu)房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)，以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。若買受人沒(méi)有在約定的時(shí)間將解除合同的書面通知送達(dá)開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒(méi)有設(shè)定這些條款，開發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒(méi)有在合理的期限內(nèi)作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。通過(guò)以上措施，我們開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，就可以掌握主動(dòng)，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。如果在房?jī)r(jià)上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時(shí)我們開發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房?jī)r(jià)上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況下，開發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。
