一、什么是無效租賃合同

指依未法成立不受法律保護(hù)的租賃合同。無效租賃合同不發(fā)生法律效力，合同當(dāng)人事不需履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，即自始無效。

二、無效租賃合同包括哪些情形

（一）同一租賃物同時與兩個以上的人訂立租賃合同

出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認(rèn)定？租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。

此時，合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。

租賃合同之一已實(shí)際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。

（二）未經(jīng)登記租賃合同的效力

租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對抗第三人。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。

但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力，對于不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。

因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。

（三）未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋租賃合同的效力

未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。例如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)等情形。

簽了無效的房屋租賃合同，難免心生郁悶。所以，簽合同之前一定要多了解清楚。什么是無效房屋租賃合同，租賃合同的效力如何？掌握了這些，您就不愁遇到麻煩了。專家提示，遇到無效房屋租賃合同這種事，不必著急，最好的選擇是運(yùn)用法律保護(hù)自己和家人不受傷害。