一、商品房銷售廣告的性質(zhì)

《最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》中明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。由此看以看出，對房屋開發(fā)項目的宣傳也是有法律的明確限制的，不能任意宣傳，對于有些宣傳或說明，雖然沒有在商品房買賣合同中明確規(guī)定，仍然可以作為合同條款，一旦交付房屋時達(dá)不到宣傳的條件和標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，在制作和設(shè)計期房銷售廣告時，應(yīng)當(dāng)講究一定的策略，做到既能充分宣傳我們的樓盤，又能避免承擔(dān)責(zé)任。

二、對商品房宣傳廣告應(yīng)注意什么

在商品房宣傳廣告中，應(yīng)當(dāng)始終掌握好一個原則，即對于宣傳用語切忌明確具體。首先，對于廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過于明確和具體，比如樓盤的規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、綠化率、配套生活設(shè)施等，不要用具體的數(shù)字或設(shè)施名稱來說明。可以用一些表示范圍的形容詞來說明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設(shè)施比較完善了等等。不要說配備了醫(yī)院、學(xué)校、超市等，當(dāng)然，如果我們的開發(fā)商能夠作到這些，當(dāng)然可以大肆宣傳了；其次，對于樣板房，一定要在樣板房內(nèi)的顯著位置標(biāo)明“本樣板房僅供參考，以商品房買賣合同約定為準(zhǔn)”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商沒有說明實際交付的房屋的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致的，實際交付的房屋應(yīng)該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應(yīng)當(dāng)作為交付房屋時的驗收標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)企業(yè)對此不予充分重視，將可能承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。