一、預(yù)售房抵押有哪些陷阱

目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商非法抵押樓盤，致使業(yè)主至今無(wú)法辦理登記備案和辦理產(chǎn)權(quán)證。目前，一些地方在商品房買賣中基本采用預(yù)售方式，而這種方式購(gòu)房人所擔(dān)負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)很大。盡管購(gòu)房人在購(gòu)房簽約時(shí)非常謹(jǐn)慎，但由于缺乏法律知識(shí)和房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，加上信息不對(duì)稱，經(jīng)常落入不誠(chéng)信開發(fā)商設(shè)置的陷阱中，無(wú)法自拔。南京市房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)常常設(shè)置三種陷阱，消費(fèi)者一定要警惕。

陷阱一：開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下，不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，就與購(gòu)房人簽訂商品房買賣契約，且這種房屋的權(quán)利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購(gòu)房人的顧慮，順利收取定金和首付款。

陷阱二：開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下，在與購(gòu)房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押，往往不為購(gòu)房人辦理登記備案手續(xù)。

陷阱三：開發(fā)商在不通知抵押權(quán)人的情況下，也不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購(gòu)房人，在簽訂契約收取房款之后，長(zhǎng)期不為購(gòu)房者辦理登記備案（被設(shè)定抵押的房屋無(wú)法辦理登記備案）。因此，為防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在簽約前，須查驗(yàn)房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，凡土地設(shè)定抵押的房屋，許可證上備注欄內(nèi)均加以備注。

如果是在建工程被抵押的，《商品房預(yù)售許可證》上也會(huì)加蓋抵押章。

對(duì)土地設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人在簽約時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內(nèi)（最長(zhǎng)不得超過(guò)30日），敦促開發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù)，防止開發(fā)商在將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押時(shí)將已售的房屋作為在建工程進(jìn)行抵押。

對(duì)已作為在建工程抵押的房屋，購(gòu)房人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書后，應(yīng)待開發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后，方能與其簽訂契約；在其辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。

二、預(yù)售房屋抵押登記如何辦理

預(yù)售房屋抵押登記指?jìng)鶛?quán)人或第三人（抵押人）為擔(dān)保債務(wù)清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產(chǎn)的公有房屋（已核發(fā)了房屋所有權(quán)證的）同債權(quán)人（抵押權(quán)人）設(shè)定抵押權(quán)。抵押期間房屋所有權(quán)、使用權(quán)不變。進(jìn)行現(xiàn)房抵押時(shí)應(yīng)提交的證件有：

（一）抵押人為個(gè)人的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份；房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和土地使用權(quán)證原件，復(fù)印件各2份；抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復(fù)印件各2份；被擔(dān)保人身份證明或營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份；具結(jié)書；抵押物價(jià)值證明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應(yīng)提供抵押部分的建筑面積原件和復(fù)印件2份；涉及集體土地的應(yīng)提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)同意抵押的證明原件和復(fù)印件。

（二）抵押人為單位的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表2份；房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件，復(fù)印件各2份；抵押人、被擔(dān)保人營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份；抵押人法定代表人身份證明原件，復(fù)印件2份；抵押權(quán)人、抵押人和被擔(dān)保人經(jīng)辦人身份證及介紹信或委托書原件與復(fù)印件；抵押物價(jià)值證明；主合同2份；抵押合同4份；加蓋企業(yè)公章董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的文件（指三資企業(yè)、股份制企業(yè)）原件和復(fù)印件；加蓋企業(yè)工會(huì)或企業(yè)公章的職代會(huì)同意抵押的文件（指集體企業(yè)）原件和復(fù)印件；國(guó)資批文（指國(guó)有企業(yè)）原件，復(fù)印件2份。

抵押人應(yīng)注意的一點(diǎn)是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用權(quán)證；已購(gòu)公房設(shè)定抵押的，應(yīng)提供已購(gòu)公房上市準(zhǔn)入通知書和個(gè)人購(gòu)房成本交款計(jì)算表。