一、預售房抵押有哪些陷阱

目前許多房地產開發(fā)商非法抵押樓盤，致使業(yè)主至今無法辦理登記備案和辦理產權證。目前，一些地方在商品房買賣中基本采用預售方式，而這種方式購房人所擔負的風險很大。盡管購房人在購房簽約時非常謹慎，但由于缺乏法律知識和房地產專業(yè)知識，加上信息不對稱，經常落入不誠信開發(fā)商設置的陷阱中，無法自拔。南京市房產局有關負責人告訴記者，開發(fā)商在預售商品房時常常設置三種陷阱，消費者一定要警惕。

陷阱一：開發(fā)商在建設項目土地被抵押的狀況下，不告知購房人抵押的事實，就與購房人簽訂商品房買賣契約，且這種房屋的權利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮，順利收取定金和首付款。

陷阱二：開發(fā)商在建設項目土地被抵押的狀況下，在與購房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉成在建工程抵押，往往不為購房人辦理登記備案手續(xù)。

陷阱三：開發(fā)商在不通知抵押權人的情況下，也不告知購房人抵押的事實，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款之后，長期不為購房者辦理登記備案（被設定抵押的房屋無法辦理登記備案）。因此，為防范購房風險，購房人在簽約前，須查驗房產管理部門核發(fā)的《商品房預售許可證》，凡土地設定抵押的房屋，許可證上備注欄內均加以備注。

如果是在建工程被抵押的，《商品房預售許可證》上也會加蓋抵押章。

對土地設定抵押的房屋，購房人在簽約時，應要求開發(fā)商將土地抵押權利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內（最長不得超過30日），敦促開發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù)，防止開發(fā)商在將土地抵押轉成在建工程抵押時將已售的房屋作為在建工程進行抵押。

對已作為在建工程抵押的房屋，購房人在簽訂房屋認購書后，應待開發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后，方能與其簽訂契約；在其辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。

二、預售房屋抵押登記如何辦理

預售房屋抵押登記指債權人或第三人（抵押人）為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產的公有房屋（已核發(fā)了房屋所有權證的）同債權人（抵押權人）設定抵押權。抵押期間房屋所有權、使用權不變。進行現(xiàn)房抵押時應提交的證件有：

（一）抵押人為個人的，應提交房地產抵押登記申請表2份；房屋所有權證、房屋共有權證和土地使用權證原件，復印件各2份；抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份；被擔保人身份證明或營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份；具結書；抵押物價值證明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建筑面積原件和復印件2份；涉及集體土地的應提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件。

（二）抵押人為單位的，應提交房地產抵押登記申請表2份；房屋所有權證、房屋共有權證、土地使用權證原件，復印件各2份；抵押人、被擔保人營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份；抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份；抵押權人、抵押人和被擔保人經辦人身份證及介紹信或委托書原件與復印件；抵押物價值證明；主合同2份；抵押合同4份；加蓋企業(yè)公章董事會或股東大會同意抵押的文件（指三資企業(yè)、股份制企業(yè)）原件和復印件；加蓋企業(yè)工會或企業(yè)公章的職代會同意抵押的文件（指集體企業(yè)）原件和復印件；國資批文（指國有企業(yè)）原件，復印件2份。

抵押人應注意的一點是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用權證；已購公房設定抵押的，應提供已購公房上市準入通知書和個人購房成本交款計算表。