一、什么是房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指民事主體在特定買(mǎi)賣(mài)的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則是指承租人在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅限于房屋。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基本特征如下：

（一）它是一種法定的權(quán)利，是由法律直接規(guī)定的。

（二）它是承租人所享有的對(duì)出租人出賣(mài)房屋的請(qǐng)求權(quán)，因此，出租人出賣(mài)租賃的房屋時(shí)必須及時(shí)通知承租人。這種請(qǐng)求權(quán)是一種請(qǐng)求債權(quán)，不是直接對(duì)物享有權(quán)利，也不能直接對(duì)抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不影響出賣(mài)人與其他人進(jìn)行協(xié)商。

（三）它是專屬于承租人的權(quán)利，這種優(yōu)先權(quán)不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓或者繼承轉(zhuǎn)移至他人。

（四）它是一種附條件的形成權(quán)，即以同等條件為前提。

二、行使房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)注意什么問(wèn)題

（一）在訴訟前或訴訟過(guò)程中，標(biāo)的物已被拆除的案件的處理。我們?cè)趯徟袑?shí)踐中經(jīng)常遇到享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人向法院起訴前或法院已經(jīng)立案尚在審理中的案件，房屋所有權(quán)人與房屋“買(mǎi)受人”在簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”后，未經(jīng)房屋優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)購(gòu)權(quán)，采取規(guī)避法律的行為，擅自將所買(mǎi)的房屋拆除或拆除后重建（有的買(mǎi)房人以其說(shuō)是買(mǎi)房，其實(shí)真正買(mǎi)的是“地”）。在此情況下，依法享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人起訴到法院的，其權(quán)利能否予以保護(hù)。筆者認(rèn)為，享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提是該房屋必須存在，也即只有該標(biāo)的物存在才能行使法律賦予的權(quán)力，如果該標(biāo)的物都已不存在了，那么“房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”也就不存在了。這是因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)依附于房屋，在此過(guò)程中，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人怠于行使法律賦予的權(quán)利，由此造成的后果應(yīng)由其本人承擔(dān)。人民法院對(duì)其的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一般不予保護(hù)。其次，當(dāng)事人以要求行使房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由向法院起訴時(shí)，該房屋標(biāo)的物還存在。但在審理中，原房屋所有權(quán)人或“買(mǎi)受人”為規(guī)避法律達(dá)到其目的而擅自予以拆除的，人民法院應(yīng)對(duì)其的行為進(jìn)行嚴(yán)肅的批評(píng)教育，在實(shí)體處理時(shí)應(yīng)比按照該標(biāo)的物即房屋還存在的情況依法處理。為避免在處理此類案件時(shí)的被動(dòng)性，法院在受理此類案件時(shí)，應(yīng)及時(shí)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)，或依職權(quán)采取訴訟保全措施，避免增加案件處理時(shí)的難度。

（二）房屋所有權(quán)人出賣(mài)房屋時(shí)，系經(jīng)拍賣(mài)行公告拍賣(mài)的案件的處理。房屋經(jīng)拍賣(mài)行公告拍賣(mài)的，一般是房屋的原所有權(quán)人涉及到訴訟或其他的法律事宜，該房屋由法院或其他機(jī)關(guān)委托拍賣(mài)行進(jìn)行拍賣(mài)。房屋已經(jīng)拍賣(mài)，那么享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人是否還能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢，對(duì)此法律沒(méi)有作出規(guī)定。筆者認(rèn)為，該房屋在拍賣(mài)時(shí)，按照規(guī)定，在一定的范圍內(nèi)向社會(huì)進(jìn)行了公告，如有的在報(bào)紙上公布，有的在拍賣(mài)行門(mén)口的公告欄內(nèi)張貼，有的在被拍賣(mài)房屋門(mén)前張貼拍賣(mài)公告，因此應(yīng)理解為對(duì)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人也進(jìn)行了告知，其是否確實(shí)知道該房屋將被拍賣(mài)，這并不影響拍賣(mài)的進(jìn)行。在拍賣(mài)房屋時(shí)，所有參與拍賣(mài)的人都有權(quán)出最高價(jià)拍得此房屋，優(yōu)購(gòu)權(quán)人當(dāng)然也可以出最高價(jià)拍得此房屋。在拍賣(mài)房屋中，“同等條件”即是該房屋拍賣(mài)的最高價(jià)。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在訴訟中提出其未看到拍賣(mài)公告，因此該拍賣(mài)結(jié)果對(duì)其沒(méi)有約束力，筆者認(rèn)為，只要拍賣(mài)行的拍賣(mài)公告及拍賣(mài)行為是合法或符合有關(guān)規(guī)定的，對(duì)其的要求就不能支持，對(duì)其提出要求認(rèn)定拍賣(mài)結(jié)果無(wú)效或要求原房屋所有權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的法律后果的訴訟請(qǐng)求不能予以支持。

（三）房屋所有權(quán)人未通知相對(duì)人，將其所有的房屋出賣(mài)的案件處理。房屋所有權(quán)人在相對(duì)人不知的情況下將房屋出賣(mài)，有可能其是善意的，即其并不知法律對(duì)此有專門(mén)的規(guī)定；也有可能是惡意的，即明知法律對(duì)此有專門(mén)規(guī)定，但為了達(dá)到其不將房屋賣(mài)予承租人的目的，故意隱瞞真相，而予出賣(mài)。共有人或出租人擅自出賣(mài)共有房屋或出租房屋侵犯了原共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，如果共有人或承租人訴訟到人民法院，人民法院可據(jù)情況，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

（四）對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)案件當(dāng)事人的確立。審判實(shí)踐中，原告起訴時(shí)有時(shí)將原房屋所有權(quán)人列為被告，有時(shí)將“買(mǎi)受人”也列為被告或第三人。筆者認(rèn)為，對(duì)此類案件，原告起訴后，應(yīng)將“侵權(quán)人”即原房屋所有權(quán)人列為案件的被告，應(yīng)將“買(mǎi)受人”列為第三人。因?yàn)椤百I(mǎi)受人”在“買(mǎi)”該房時(shí)可能知道另還有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，也可能其不知道另外還有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，但不管其是“善意”的還是“惡意”的，總之其與案件的處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系。因此應(yīng)將其列為案件的第三人。如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)成立，應(yīng)判決認(rèn)定被告與第三人間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

（五）對(duì)“新房東”已交納房租后又要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)案件的處理。房屋已出賣(mài)他人，承租人明知或事后知道，其未提出異議并向房屋買(mǎi)受人即新的房屋所有人交納了房租，應(yīng)視為其對(duì)房屋原所有權(quán)人與房屋買(mǎi)售人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議沒(méi)有任何異議，也即其已放棄了法律所賦予其的房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此種權(quán)利一旦喪失，就不可能再行獲得。因此承租人再以房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的身份向法院起訴要求行使優(yōu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不應(yīng)予以支持。