一、什么是房屋優(yōu)先購買權(quán)

房屋優(yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。

優(yōu)先購買權(quán)的基本特征如下：

（一）它是一種法定的權(quán)利，是由法律直接規(guī)定的。

（二）它是承租人所享有的對出租人出賣房屋的請求權(quán)，因此，出租人出賣租賃的房屋時必須及時通知承租人。這種請求權(quán)是一種請求債權(quán)，不是直接對物享有權(quán)利，也不能直接對抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不影響出賣人與其他人進行協(xié)商。

（三）它是專屬于承租人的權(quán)利，這種優(yōu)先權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓或者繼承轉(zhuǎn)移至他人。

（四）它是一種附條件的形成權(quán)，即以同等條件為前提。

二、行使房屋優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)注意什么問題

（一）在訴訟前或訴訟過程中，標的物已被拆除的案件的處理。我們在審判實踐中經(jīng)常遇到享有房屋優(yōu)先購買權(quán)人向法院起訴前或法院已經(jīng)立案尚在審理中的案件，房屋所有權(quán)人與房屋“買受人”在簽訂“房屋買賣合同”后，未經(jīng)房屋優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)購權(quán)，采取規(guī)避法律的行為，擅自將所買的房屋拆除或拆除后重建（有的買房人以其說是買房，其實真正買的是“地”）。在此情況下，依法享有房屋優(yōu)先購買權(quán)人起訴到法院的，其權(quán)利能否予以保護。筆者認為，享有房屋優(yōu)先購買權(quán)的前提是該房屋必須存在，也即只有該標的物存在才能行使法律賦予的權(quán)力，如果該標的物都已不存在了，那么“房屋優(yōu)先購買權(quán)”也就不存在了。這是因為優(yōu)先購買權(quán)依附于房屋，在此過程中，優(yōu)先購買權(quán)人怠于行使法律賦予的權(quán)利，由此造成的后果應(yīng)由其本人承擔(dān)。人民法院對其的優(yōu)先購買權(quán)一般不予保護。其次，當事人以要求行使房屋優(yōu)先購買權(quán)為由向法院起訴時，該房屋標的物還存在。但在審理中，原房屋所有權(quán)人或“買受人”為規(guī)避法律達到其目的而擅自予以拆除的，人民法院應(yīng)對其的行為進行嚴肅的批評教育，在實體處理時應(yīng)比按照該標的物即房屋還存在的情況依法處理。為避免在處理此類案件時的被動性，法院在受理此類案件時，應(yīng)及時按照當事人的申請，或依職權(quán)采取訴訟保全措施，避免增加案件處理時的難度。

（二）房屋所有權(quán)人出賣房屋時，系經(jīng)拍賣行公告拍賣的案件的處理。房屋經(jīng)拍賣行公告拍賣的，一般是房屋的原所有權(quán)人涉及到訴訟或其他的法律事宜，該房屋由法院或其他機關(guān)委托拍賣行進行拍賣。房屋已經(jīng)拍賣，那么享有房屋優(yōu)先購買權(quán)人是否還能行使優(yōu)先購買權(quán)呢，對此法律沒有作出規(guī)定。筆者認為，該房屋在拍賣時，按照規(guī)定，在一定的范圍內(nèi)向社會進行了公告，如有的在報紙上公布，有的在拍賣行門口的公告欄內(nèi)張貼，有的在被拍賣房屋門前張貼拍賣公告，因此應(yīng)理解為對享有優(yōu)先購買權(quán)人也進行了告知，其是否確實知道該房屋將被拍賣，這并不影響拍賣的進行。在拍賣房屋時，所有參與拍賣的人都有權(quán)出最高價拍得此房屋，優(yōu)購權(quán)人當然也可以出最高價拍得此房屋。在拍賣房屋中，“同等條件”即是該房屋拍賣的最高價。對優(yōu)先購買權(quán)人在訴訟中提出其未看到拍賣公告，因此該拍賣結(jié)果對其沒有約束力，筆者認為，只要拍賣行的拍賣公告及拍賣行為是合法或符合有關(guān)規(guī)定的，對其的要求就不能支持，對其提出要求認定拍賣結(jié)果無效或要求原房屋所有權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的法律后果的訴訟請求不能予以支持。

（三）房屋所有權(quán)人未通知相對人，將其所有的房屋出賣的案件處理。房屋所有權(quán)人在相對人不知的情況下將房屋出賣，有可能其是善意的，即其并不知法律對此有專門的規(guī)定；也有可能是惡意的，即明知法律對此有專門規(guī)定，但為了達到其不將房屋賣予承租人的目的，故意隱瞞真相，而予出賣。共有人或出租人擅自出賣共有房屋或出租房屋侵犯了原共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)的，如果共有人或承租人訴訟到人民法院，人民法院可據(jù)情況，認定買賣關(guān)系無效。

（四）對優(yōu)先購買權(quán)案件當事人的確立。審判實踐中，原告起訴時有時將原房屋所有權(quán)人列為被告，有時將“買受人”也列為被告或第三人。筆者認為，對此類案件，原告起訴后，應(yīng)將“侵權(quán)人”即原房屋所有權(quán)人列為案件的被告，應(yīng)將“買受人”列為第三人。因為“買受人”在“買”該房時可能知道另還有優(yōu)先購買權(quán)人，也可能其不知道另外還有房屋的優(yōu)先購買權(quán)人，但不管其是“善意”的還是“惡意”的，總之其與案件的處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系。因此應(yīng)將其列為案件的第三人。如優(yōu)先購買權(quán)成立，應(yīng)判決認定被告與第三人間的房屋買賣協(xié)議無效。

（五）對“新房東”已交納房租后又要求行使優(yōu)先購買權(quán)案件的處理。房屋已出賣他人，承租人明知或事后知道，其未提出異議并向房屋買受人即新的房屋所有人交納了房租，應(yīng)視為其對房屋原所有權(quán)人與房屋買售人簽訂的房屋買賣協(xié)議沒有任何異議，也即其已放棄了法律所賦予其的房屋優(yōu)先購買權(quán)。此種權(quán)利一旦喪失，就不可能再行獲得。因此承租人再以房屋優(yōu)先購買權(quán)人的身份向法院起訴要求行使優(yōu)購買權(quán)的，人民法院不應(yīng)予以支持。