一、二手房價(jià)格的影響因素有哪些

（一）區(qū)域地段。地段的好壞對(duì)二手房的影響很大，尤其是北京房屋的價(jià)格區(qū)域性比較明顯。經(jīng)濟(jì)、交通相對(duì)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，房屋的需求量大，價(jià)格也就相對(duì)較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)交易熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在朝陽、海淀、豐臺(tái)，其中海淀區(qū)和朝陽區(qū)的二手房成交量占總成交量的46％左右，而這些區(qū)域的二手房價(jià)也同樣最高。例如交易量最大的朝陽區(qū)，在商圈比較成熟的ＣＢＤ地段，二手房交易價(jià)格約在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他區(qū)域高出將近1000元每平方米。同時(shí)由于該區(qū)域公司及商務(wù)場(chǎng)所比較集中，這里的租賃市場(chǎng)也十分活躍，二居室每月租價(jià)1800元以上，還處于供不應(yīng)求狀態(tài)。非常明顯，這些地段的二手房價(jià)受區(qū)域的帶動(dòng)更加明顯。

（二）房屋所處小區(qū)的自身配置和周邊設(shè)施。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、居住規(guī)模、停車狀況、綠化以及物業(yè)管理等，舊房都要大打折扣。此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中、小學(xué)都會(huì)對(duì)價(jià)格有較大的影響。房屋位置對(duì)房價(jià)的影響修正百分?jǐn)?shù)一般為0至3％，小區(qū)環(huán)境對(duì)房價(jià)的影響，沒有物業(yè)管理扣減5％；小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5％；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15％。

（三）房屋的戶型朝向以及成新度。以方莊區(qū)域一套75平方米的兩居室為例，建筑年代為1995年，樓層為20／25，有小區(qū)和物業(yè)，朝向?yàn)槟?、雙氣、普通裝修。折舊率：混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折扣期限是50年，年折舊率為2％，即10年×（－2％）＝－20％。樓層：房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣：一層為－2％；二層為0；三四層為2％；五層為1％；頂層為－2％。高層：一層為－3％；二層為－2％；三層為－1％；四五層為0；六層及六層以上為1％；頂層為－3％；本套房屋應(yīng)該是＋1％。朝向：朝向也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，東向?yàn)?；南向?yàn)椋?％；西向?yàn)椋?％；北向－2％，因此這套房屋應(yīng)該是－1％。重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：＋15％。以當(dāng)?shù)厣唐沸路康姆績r(jià)約為6000元／平方米為標(biāo)準(zhǔn)，估算出該房產(chǎn)價(jià)格為：6000－6000×20％＋6000×1％＋6000×2％＝4980（元／平方米）。因此得出該房屋的成交單價(jià)應(yīng)在4980元。

（四）房屋內(nèi)部裝修程度及其他。雖然房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有一定的積極影響。在如何對(duì)裝修二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估過程中，主要考慮兩個(gè)因素，首先，判斷材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格；其次，按照市場(chǎng)慣例，裝修折舊一般要按5年制計(jì)算，折舊方法按第一年10％、第二年20％的遞進(jìn)方法計(jì)算。一般超過5年的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。

二、哪些二手房不能交易

近一段時(shí)間二手房交易產(chǎn)生的糾紛呈上升趨勢(shì)，其中主要表現(xiàn)在部分不能上市交易的二手房被房主賣出，導(dǎo)致買方不能過戶。針對(duì)此類問題，房產(chǎn)交易部門提醒廣大市民，有12類二手房是不能上市交易的。

不能上市交易的二手房為：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；3、鑒定為危房的房屋；4、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；8、所有權(quán)有糾紛的房屋；9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；10依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；11、房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；12法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。購房者在簽訂合同前最好到房管部門查詢?cè)摲繖n案，確定其可以上市交易后再行購買，以免產(chǎn)生糾紛。