一、買房合同未訂立定金返還嗎

所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定，由一方按照合同標的額的一定比例預(yù)先給付對方的金錢。我國擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！边@里的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱的“定金罰則”。

根據(jù)給付目的和效力的不同，定金分為證約定金、立約定金、成約定金、違約定金和解約定金。證約定金，是指為證明合同成立而交付的定金。

我國房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面合同。當事人由于沒有按照約定簽訂房屋買賣書面合同，因此其房屋買賣合同沒有生效。一般情況下，定金合同是從合同，具有從屬性，當主合同有效時，定金合同才有效，主合同無效則定金合同也無效。但這主要是對證約定金合同而言，對于立約定金則不然。因為立約定金法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系，立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立約定金合同是否成立的決定條件。本案的4萬元定金屬于立約定金，且原告已實際交付，定金合同成立并生效。作為主合同的房屋買賣合同是否成立或生效對本案的定金是不起決定作用的。

定金的約定不能超過必要的限額。擔(dān)保法第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百二十一條規(guī)定：“當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。”

二、房子成交后推遲繳稅的風(fēng)險

按照現(xiàn)行政策規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人購房時間不超5年，對外轉(zhuǎn)讓房屋時應(yīng)全額繳納營業(yè)稅。于是，就有房屋買賣雙方私下商議，買賣成交但暫時不繳稅也不辦理房照，待5年后再去繳稅辦照，這樣就可以輕易躲避了營業(yè)稅。那么，這樣做究竟有沒有風(fēng)險呢？

1、稅法規(guī)定，買賣雙方簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之日，買方就發(fā)生了納稅義務(wù)，應(yīng)于10日內(nèi)申報納稅，按照朝陽市契證管理辦法規(guī)定逾期繳納稅款的，從2006年7月1日起，按日課征滯納金，并處以罰款。如果接到舉報并經(jīng)查實，買受方肯定是要承擔(dān)行政處罰的，這是處罰風(fēng)險；

2、按照產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更，需買賣雙方同時到場，方能辦理。如果數(shù)年之后，賣方不在本地，至使找不到賣方了，那么這個房照也就不能變更成買方的名下了，至少目前沒有很好辦法解決這類問題，工作中也不時遇到此類問題，這是權(quán)屬不能變更的風(fēng)險；

3、在推遲辦照期間，如果賣方去世，那么情況就會更加復(fù)雜。這時，房子是不能直接辦到買方名下了，首先要由賣主的繼承人，將房屋繼承，房照辦為繼承人的名下。如果繼承人承認這一買賣事實，能夠主動配合買方同時去產(chǎn)權(quán)處辦理過戶手續(xù)，此房才可能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，如果繼承人不承認買賣合同，這勢必要引發(fā)訴訟，情況就更加復(fù)雜了。這是合同不能正常履行的風(fēng)險；

4、如果賣方在取得該房屋時應(yīng)繳契稅而沒有繳納的，5年以后，當買方請求賣方抽出時間陪同去辦照時，賣方很有可能不會管這些了，到頭來，買方也只好忍氣吞生，為了過戶，承擔(dān)本來不應(yīng)由自己承擔(dān)的稅款了。這是多付出經(jīng)濟代價的風(fēng)險；

5、先公證后辦照，同樣存在風(fēng)險。有的買主擔(dān)心5年后找不到賣主，先去辦理個公證，這樣5年后辦照時就不需賣方出面，買方可以獨自辦理了，按照稅法和房地產(chǎn)稅收有關(guān)政策規(guī)定，其他相關(guān)部門應(yīng)當依法配合稅務(wù)部門行使職務(wù)，稅務(wù)部門將會定期與公證部門進行信息傳遞。這樣，也就會輕而易舉地發(fā)現(xiàn)了雙方的實質(zhì)交易。由此作為征收營業(yè)稅的依據(jù)，確定賣方欠稅，并將欠稅信息裝進該房屋檔案，待5年后，受方繳納契稅，辦理契證，辦理產(chǎn)權(quán)證時，欠稅信息會自動顯示出來，不但要補繳營業(yè)稅，還要課征滯納金，并要受到罰款的行政處罰。這是—個潛在風(fēng)險。

綜上所述，大家在購買二手房后，還是應(yīng)該及時繳納稅款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為妥。