一、買房合同未訂立定金返還嗎

所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定，由一方按照合同標(biāo)的額的一定比例預(yù)先給付對(duì)方的金錢。我國擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@里的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱的“定金罰則”。

根據(jù)給付目的和效力的不同，定金分為證約定金、立約定金、成約定金、違約定金和解約定金。證約定金，是指為證明合同成立而交付的定金。

我國房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。當(dāng)事人由于沒有按照約定簽訂房屋買賣書面合同，因此其房屋買賣合同沒有生效。一般情況下，定金合同是從合同，具有從屬性，當(dāng)主合同有效時(shí)，定金合同才有效，主合同無效則定金合同也無效。但這主要是對(duì)證約定金合同而言，對(duì)于立約定金則不然。因?yàn)榱⒓s定金法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系，立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立約定金合同是否成立的決定條件。本案的4萬元定金屬于立約定金，且原告已實(shí)際交付，定金合同成立并生效。作為主合同的房屋買賣合同是否成立或生效對(duì)本案的定金是不起決定作用的。

定金的約定不能超過必要的限額。擔(dān)保法第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！?/p>

二、房子成交后推遲繳稅的風(fēng)險(xiǎn)

按照現(xiàn)行政策規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人購房時(shí)間不超5年，對(duì)外轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)應(yīng)全額繳納營業(yè)稅。于是，就有房屋買賣雙方私下商議，買賣成交但暫時(shí)不繳稅也不辦理房照，待5年后再去繳稅辦照，這樣就可以輕易躲避了營業(yè)稅。那么，這樣做究竟有沒有風(fēng)險(xiǎn)呢？

1、稅法規(guī)定，買賣雙方簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之日，買方就發(fā)生了納稅義務(wù)，應(yīng)于10日內(nèi)申報(bào)納稅，按照朝陽市契證管理辦法規(guī)定逾期繳納稅款的，從2006年7月1日起，按日課征滯納金，并處以罰款。如果接到舉報(bào)并經(jīng)查實(shí)，買受方肯定是要承擔(dān)行政處罰的，這是處罰風(fēng)險(xiǎn)；

2、按照產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更，需買賣雙方同時(shí)到場，方能辦理。如果數(shù)年之后，賣方不在本地，至使找不到賣方了，那么這個(gè)房照也就不能變更成買方的名下了，至少目前沒有很好辦法解決這類問題，工作中也不時(shí)遇到此類問題，這是權(quán)屬不能變更的風(fēng)險(xiǎn)；

3、在推遲辦照期間，如果賣方去世，那么情況就會(huì)更加復(fù)雜。這時(shí)，房子是不能直接辦到買方名下了，首先要由賣主的繼承人，將房屋繼承，房照辦為繼承人的名下。如果繼承人承認(rèn)這一買賣事實(shí)，能夠主動(dòng)配合買方同時(shí)去產(chǎn)權(quán)處辦理過戶手續(xù)，此房才可能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，如果繼承人不承認(rèn)買賣合同，這勢必要引發(fā)訴訟，情況就更加復(fù)雜了。這是合同不能正常履行的風(fēng)險(xiǎn)；

4、如果賣方在取得該房屋時(shí)應(yīng)繳契稅而沒有繳納的，5年以后，當(dāng)買方請(qǐng)求賣方抽出時(shí)間陪同去辦照時(shí)，賣方很有可能不會(huì)管這些了，到頭來，買方也只好忍氣吞生，為了過戶，承擔(dān)本來不應(yīng)由自己承擔(dān)的稅款了。這是多付出經(jīng)濟(jì)代價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)；

5、先公證后辦照，同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。有的買主擔(dān)心5年后找不到賣主，先去辦理個(gè)公證，這樣5年后辦照時(shí)就不需賣方出面，買方可以獨(dú)自辦理了，按照稅法和房地產(chǎn)稅收有關(guān)政策規(guī)定，其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法配合稅務(wù)部門行使職務(wù)，稅務(wù)部門將會(huì)定期與公證部門進(jìn)行信息傳遞。這樣，也就會(huì)輕而易舉地發(fā)現(xiàn)了雙方的實(shí)質(zhì)交易。由此作為征收營業(yè)稅的依據(jù)，確定賣方欠稅，并將欠稅信息裝進(jìn)該房屋檔案，待5年后，受方繳納契稅，辦理契證，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，欠稅信息會(huì)自動(dòng)顯示出來，不但要補(bǔ)繳營業(yè)稅，還要課征滯納金，并要受到罰款的行政處罰。這是—個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，大家在購買二手房后，還是應(yīng)該及時(shí)繳納稅款，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為妥。