一、房屋交付糾紛有哪幾種

房屋交付是出賣人將所建房屋交付于買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。本文梳理出常見十種糾紛并提出相應解決意見。

1、一般質量問題。

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）第13條，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、房屋質量不合格。

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

3、遲延交付房屋。

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。

4、配套設施遲延或者交付不能。

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學校、超市、會所等?；A設施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

5、裝飾和設備不合約定。

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭 執(zhí)。材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康 時，出賣人應當承擔賠償責任。

6、房屋相關資料不完備。

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業(yè)已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資 料，該資料用于權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律文件，后者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋；未提供“兩書”時，有判例認為：“兩書”是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售后服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規(guī)定，未提供 不構成拒絕接受房屋的條件。

7、房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優(yōu)先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制 房屋權利。

8、規(guī)劃、設計變更。

如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設計，可能影響房屋的使用功 能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。房屋交付時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。

9、前期物業(yè)糾紛。

物業(yè)管理企業(yè)本應由業(yè)主大會選聘，由業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。但物業(yè)建成至業(yè)主大會之前，必需實施物業(yè)管理，出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實 施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的內容與正常時期物業(yè)管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業(yè)企業(yè)服務，同時應當接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)服務合同終止。

10、交納稅費糾紛。

二、如何解決購房合同糾紛

紛繁復雜的房產新政下，購房者對于如何購房、如何維護自身購房權益問題多多。

目前最多的糾紛是付了定金或者是首付款但辦不出貸款，開發(fā)商卻不予退還定金或首付款，甚至要求購房者支付違約金。這類糾紛購房者完全可以借助法律手段維護自身權利。不過，買家能否維權成功的關鍵在于與開發(fā)商簽訂的合同中，有沒有約定“貸款若貸不下來，必須自籌資金補足。”如果有這條白紙黑字的約定，那么購房人必須履約。否則可以起訴或者仲裁維權。

依照2003年頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第四條規(guī)定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！贝舜纬雠_的新政，完全可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”。因此，如無“自籌資金補足”的約定，那么購房者有權向開發(fā)商申請解除合同，并拿回相應款項甚至向開發(fā)商要求返還相應的利息。

在《合同法》中也有相應的法律條款，來解決新政產生的二手房糾紛。在《合同法若干問題的解釋（二）》第二十六條：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

如果雙方協(xié)商不成的，可以依照協(xié)議進行仲裁或訴訟，解除合同，并不承擔違約金。因為這個不屬于違約，而是屬于情勢變更。不過在司法實踐中，法院或根據買賣雙方的實際情況進行協(xié)調。