一、商品房一房二賣的法律適用

既然已經(jīng)明確了合同的效力，那么在兩份有效的合同中，那到底哪一合同應(yīng)該得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)定。由于標(biāo)的只有一個(gè)，必定會(huì)有一個(gè)合同得到履行，而另一個(gè)卻因此得不到履行。在這種情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定予以處理。該司法解釋規(guī)定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就同一商品房又與第二買受人訂立同樣的合同時(shí)，其對(duì)于該兩個(gè)買受人均負(fù)有轉(zhuǎn)移該商品房所有權(quán)的義務(wù)，只要對(duì)其中任何一買受人不履行都要承擔(dān)法律責(zé)任。而且他對(duì)其中一買受人的履行都將是對(duì)另一買受人的默示拒絕履行。不能得到履行的買受人就可以依法請(qǐng)求因債不履行而產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。

1、第一買受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為第二買受人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)后，第二買受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買賣合同得到實(shí)際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。第一買受人可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！?/p>

如果第二買受人是惡意串通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得房屋所有權(quán)，那么第一買受人就可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！闭?qǐng)求確認(rèn)后買方的商品房合同無(wú)效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。但是，法院要確認(rèn)合同無(wú)效必須經(jīng)先買方行使合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)，如果先買方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買方的合同無(wú)效。而第一買受人放棄無(wú)效請(qǐng)求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。

2、第二買受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！庇纱丝梢?jiàn)，第二買受人在合同不能得到履行時(shí)，也可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求賠償，有權(quán)行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。

二、商品房一房二賣如何救濟(jì)

有人說(shuō)，目前出臺(tái)的物權(quán)法將會(huì)終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一房二賣現(xiàn)象。但一部新的法律要取得良好的社會(huì)效果畢竟要先有一個(gè)實(shí)施的過(guò)程，只有購(gòu)房者懂得充分運(yùn)用法律手段維護(hù)自身權(quán)益，物權(quán)法才能實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

購(gòu)房者在與商品房開(kāi)發(fā)商訂立房屋買賣合同時(shí)，要認(rèn)真審查房屋是否已經(jīng)出售并對(duì)把違約后果寫(xiě)入合同條款中，明確房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任。在合同簽訂以后應(yīng)當(dāng)有預(yù)告登記意識(shí)，及時(shí)到有關(guān)部門(mén)辦理預(yù)告登記，辦理了預(yù)告登記之后，如果能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)盡快辦理。因?yàn)槲餀?quán)法規(guī)定在辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。另外，購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房一房二賣導(dǎo)致已經(jīng)簽訂的合同得不到履行后，不能僅僅要求其償還已付購(gòu)房款，而應(yīng)該依據(jù)有關(guān)法律要求其承擔(dān)違約責(zé)任，進(jìn)行賠償，以懲罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣行為。在預(yù)防性的法律法規(guī)還沒(méi)有施行的情況下，購(gòu)房者利用懲戒性的法規(guī)維護(hù)自己的合法利益將是對(duì)”一房二賣”的最好回?fù)簟?/p>