一、哪些二手房不能買

二手房交易中存在著大量的陷阱、糾紛，刨除別的因素，單單房子本身就有很多“坑”，因此購(gòu)買二手房必須明白：哪些房屋不能買？

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

2、違章建筑的房屋；

3、所有權(quán)為共有，未取得其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的房屋；

4、鑒定為危房的房屋；

5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”）；

6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

7、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售的房屋；

8、依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

9、已出租給他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的房屋；

10、未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房；

11、侵害單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及單位與員工有特殊約定不允許轉(zhuǎn)讓的房改房；

12、存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。

二、二手房買賣中有什么風(fēng)險(xiǎn)

1、沒弄清誰(shuí)是房產(chǎn)所有人

作為買受人，應(yīng)對(duì)想要購(gòu)買的房屋進(jìn)行實(shí)地考察，詳細(xì)了解房屋的地點(diǎn)、戶型、結(jié)構(gòu)、價(jià)位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途、房屋的市政配套、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境。從而對(duì)擬購(gòu)買的房屋有一個(gè)較全面的了解。弄清相關(guān)的房屋信息后，可要求出賣人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件；

2、合同約定不明引起爭(zhēng)議

二手房交易絕大多數(shù)都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對(duì)一些內(nèi)容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。違約責(zé)任是二手房買賣合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對(duì)這一問題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒收定金或雙倍返還定金，也沒有約定定金適用的情形。在房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅波動(dòng)的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補(bǔ)善意履行合同一方的損失。

控制其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，明確買賣合同的內(nèi)容是關(guān)鍵，特別應(yīng)注意關(guān)鍵條款的約定如：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移日、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)等的支付、付款的期限及方式、共有人同意簽字、住房戶口遷移條款、維修基金之交割、違約的責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式等內(nèi)容一定寫清楚。

3、二手房買賣貸款難和有抵押房屋注銷難，造成買賣合同無法履行的風(fēng)險(xiǎn)。

2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》規(guī)定對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套以以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高。貸款問題已成為解除合同或發(fā)生糾紛的主要原因之一，二手房買賣雙方已經(jīng)簽署的房產(chǎn)買賣合同，因買受方不符合銀行新規(guī)定的貸款條件，造成無法貸款或貸款額不足而直接影響買賣合同的履行。

相關(guān)法律規(guī)定有抵押的房產(chǎn)出售必須征得抵押權(quán)人的同意，抵押人必須先到房產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記手續(xù)，方可辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而銀行一般不會(huì)同意直接轉(zhuǎn)按揭，通過中介或者其它途徑解除抵押后，買方也有可能不符合房貸新政。在房產(chǎn)政策和銀行貸款規(guī)定變化較大的情況下，雙方應(yīng)明確以下問題：（1）合同中對(duì)貸款不足或無法貸款的情形進(jìn)行約定，要求買受人及時(shí)補(bǔ)足，否則作為逾期付款處理；（2）簽約時(shí)，將賣方還貸、注銷抵押作為賣方的基本義務(wù)并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任。

4、稅費(fèi)繳納約定不明

買賣雙方進(jìn)行房屋交易，雙方約定價(jià)格后到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)簽，也進(jìn)行了資金托管。賣方完成了所有交易行為并過戶后，發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)和中介說的稅費(fèi)不一樣，相差甚至幾萬(wàn)，提高了交易成本。買方將過錯(cuò)歸于賣方，買方不愿意支付價(jià)款，也不接受過戶。此時(shí)，賣方的權(quán)益處于不確定的狀態(tài)，賣方不能實(shí)際使用房屋，因?yàn)榉课菔琴I方的；價(jià)款也拿不到，因?yàn)橘I方不去房管局交割。總而言之，賣方的權(quán)益受到了侵害。但買方的權(quán)益也受到了侵害，買方?jīng)]有交稅，物權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，也不能入住房屋。

目前房產(chǎn)政策多變，且政策的實(shí)施不給任何“緩沖期”，買賣合同簽訂后的稅費(fèi)變化，隨時(shí)影響買賣雙方交易成本的提高，增加的稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)事先沒有約定的情況下容易產(chǎn)生糾紛，因此也就出現(xiàn)相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)。建議雙方協(xié)商，在雙方交易時(shí)就買方或者賣方支付某些稅費(fèi)達(dá)成一致，表達(dá)清楚。該糾紛的產(chǎn)生就是基于雙方對(duì)稅費(fèi)金額的約定不明。糾紛產(chǎn)生后，雙方協(xié)商不成的，那就按法律政策的規(guī)定確定由誰(shuí)繳納，無法確定的，那依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

5、二手房的使用年限超過20年

房屋有壽命，設(shè)計(jì)壽命50年。房屋經(jīng)過20年的使用后，最好的使用時(shí)間已經(jīng)經(jīng)過了，銀行在審核貸款時(shí)，會(huì)審核當(dāng)事人的年齡和房屋年限。但是，房屋的價(jià)格和房屋年限是不對(duì)等的，買房人要考慮房屋的剩余年限。如果房屋的剩余年限馬上到了，那么就得不到銀行足夠的貸款。至于房屋的年限，在房屋登記機(jī)構(gòu)及南寧市建委建設(shè)檔案館均可查詢到。在交易過程中，一般約定，如果買方申請(qǐng)不到貸款，就由買方×天內(nèi)補(bǔ)足。而買方一般是沒有能力補(bǔ)足的，這會(huì)導(dǎo)致交易失敗，對(duì)買賣雙方都不好。

6、陰陽(yáng)合同

陰陽(yáng)合同是指房屋買賣雙方為達(dá)到納稅或騙取銀行貸款等目的而簽訂的兩份合同。“陽(yáng)合同”指由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案合同，價(jià)格一般很低。對(duì)于這種“陰陽(yáng)合同”，法院一般會(huì)采信哪份合同呢？法院一般會(huì)采信真實(shí)成交價(jià)格的“陰合同”，至于虛假交易價(jià)格的“陽(yáng)合同”，是為規(guī)避納稅而簽訂的，具有非法目的，因而是無效的。簽“陰陽(yáng)合同”存在著很大法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于賣方而言，若買家不想買房了，往往會(huì)主張按照價(jià)格較低的“陽(yáng)合同”來履行；或者，要求確認(rèn)雙方所簽訂的合同無效，這樣無疑增加了無法收到房款的風(fēng)險(xiǎn)或引發(fā)訴訟。