一、什么是小產權房

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

二、小產權房買賣合同為何無效

小產權房合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！毙‘a權房買賣合同無效說的理由有三：

其一，根據《土地管理法》第62條及其它相關條款的規(guī)定，農村和城市郊區(qū)土地屬于農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制，即只有具備集體經濟組織成員的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用權，且宅基地的分配制度實行一戶一宅制。同時，根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之一并被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業(yè)建設?！痹摻剐砸?guī)定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，這樣看來，農村宅基地的所有權在集體，使用權僅限于村民，農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設，該種行為被法律所禁止，轉讓合同自始無效。

其二，根據《物權法》的規(guī)定，宅基地使用權屬于用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故此，其流轉條件理應受到限制，不能簡單等同于其他具備完全所有權的財產。對于所有權不完整的財產，其轉讓合同的效力至少也是有待商榷，不能徑直認定其為有效。

其三，國務院辦公廳1999年《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！?007年 12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農業(yè)基礎設施進一步促進農業(yè)發(fā)展農民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。無從獲得土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)的房產，其上利益難以獲得有效的法律保障。