一、什么是商品房

商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。由于中國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國出現(xiàn)的。

另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。

二、商品房的價格由什么構成

（一）土地使用權取得費

商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應交付的有關稅費之和；商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的，其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。

（二）住宅開發(fā)成本

1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規(guī)劃設計、項目可行性研究、建筑設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。

2、建筑、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水電安裝工程費（含結構和裝修）、設備購置費等。

3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和列入住宅小區(qū)詳細規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設施建設費。

住宅小區(qū)基礎設施建設費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電（含一戶一表）、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜（含每戶或單元保安門）、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發(fā)生的設施（設備）及建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。

非營業(yè)性公共配套設施建設費，包括根據(jù)城市建設總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車

庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍墻等建設費用中，按規(guī)定應由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用。

4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。

5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關的費用。

（三）住宅開發(fā)期間費用

指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應按受益項目進行合理分攤。

1、管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

2、財務費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續(xù)費、金融機構手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。

3、銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。

（四）利潤

以上地使用權取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定；屬市場調節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。

（五）稅金

指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規(guī)定辦理。

（六）商品住宅差價

包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導價的，報價格主管部門確認。

下列費用不得計入商品住宅成本：

（一）開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應分攤的各種費用；

（二）企業(yè)的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關的費用；

（三）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

（四）國家規(guī)定不得列入成本費用的其他支出。