一、買房合同不成立定金需返還嗎

房屋買賣雙方已就房屋總價達成一致意見，買方也向賣方支付了定金，但因雙方就具體付款意見不一致無法達成買賣合同。那么這定金該如何處理呢？

該定金系訂約定金，雙方的買賣合同尚未成立。在與房產公司簽訂的意向書與確認書中，雙方僅對房屋總價進行了確認，對付款方式僅約定為按揭，未作進一步明確約定。在簽約當天，雙方因對具體付款方式、交房期限不能協(xié)商一致而未簽訂買賣合同，并非歸因于一方原因所致。

適用定金罰則的前提必須以一方違約為前提。上述的定金的性質為訂約定金，交付定金的目的是為了擔保房屋買賣合同的訂立，從而對不愿訂立合同的一方予以約束。如果房屋買賣合同未能訂立并非由于一方當事人違約所致，則不能適用定金罰則。

二、如何追討購房定金

在很多種情況下，購房者支付的定金完全是可以退還的，但購房者往往不知道怎樣從發(fā)展商手里拿回自己的定金。然而，聘請律師起訴開發(fā)商不僅在沒有拿回定金的情況下還需預支幾千元的風險費用，而且訴訟的周期一般也較長。所以購房者常常感嘆，知道定金可以退，卻拿不回來。

有專家指出，請律師來要回定金是最保險的方法，但很多購房者基于需預支幾千元風險費用的考慮不愿意去找律師，定金就幾萬元，費用就去掉幾千元，也難怪購房者不愿意打官司了。在知道定金可以退還的情況下，也要講究拿回定金的技巧，以避免不必要的成本付出。購房者可先自己拿著證據跟開發(fā)商要，不行的話再請律師發(fā)書面的律師函向開發(fā)商索要，有很多購房者都是通過發(fā)律師函的途徑要回來的，根本就不需要請律師打官司，這樣既達到了目的，又節(jié)約了成本。

購房者不應盲目的追索定金，而應區(qū)分不同的情形，判斷自己是否有權要求開發(fā)商退回定金。

首先，如果開發(fā)商沒有銷售許可證，購房者有權要求開發(fā)商退還全部定金及其利息。

其次，如果開發(fā)商有銷售許可證，關鍵看購房者與開發(fā)商所簽的認購書對定金退還有無特殊約定；如有約定，從其約定。

再者，如是出于購房者的原因未能與開發(fā)商簽署正式商品房買賣合同，而開發(fā)商又不存在任何違約情況的，購房者支付的定金是不予退還的，但如果是因合同條款未能達成一致則開發(fā)商應退還定金。

其他情況下，定金是否可以退回，購房者可參照以下情形判斷：

1、在不知道房屋被抵押的情況下，張旭鋒律師認為在這種情況下，定金是絕對可以退還的，而且發(fā)展商應該支付給購房者兩倍的賠償金。在不知道所售房屋的基本狀況下，購房者交付的定金也是可以退還的。同樣，如果購房者看不中合適的房子，也沒有簽認購書，這種沒有具體約定的定金也是可以退的。在討論對所購買的樓房編號存在疑點的案例時，是發(fā)展商原因導致交易的不存在，開發(fā)商負有舉證責任；開發(fā)商不能舉證的，購房者有權要求退回定金。

2、有購房者抱怨自己是在售樓人員的誤導下交付定金的，如房子的光線并不如售樓人員說的那樣好等誤導，因此要求退還定金。售樓人員的這種行為不是根本性的違約，只能說是瑕疵的問題，因此，定金是不能退回的；且那些由于個人原因如供樓能力下降等而要求解除合同的，這種情況的定金也不能退回。因為這是購房者必須面臨的交易風險。