一、簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)

購(gòu)房人可以對(duì)其在購(gòu)房中就開(kāi)發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容，以補(bǔ)充協(xié)議的方式附在合同里，成為合同中重要的組成部分。補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)考慮的內(nèi)容有：

1、《售樓書(shū)》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補(bǔ)充協(xié)議的組成部分。

購(gòu)房人在購(gòu)置商品房時(shí)，尤其是其購(gòu)置期房的時(shí)候，往往是看了開(kāi)發(fā)商印制的《售樓書(shū)》，才決定是否購(gòu)買(mǎi)。售樓書(shū)中往往列明了該樓盤(pán)的特點(diǎn)、交通、規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購(gòu)房人認(rèn)為《售樓書(shū)》是開(kāi)發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書(shū)》不一致，大有上當(dāng)受騙的感覺(jué)。實(shí)踐中，這類(lèi)爭(zhēng)議不在少數(shù)。

從法律意義來(lái)講，《售樓書(shū)》是一種要約邀請(qǐng)，是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人發(fā)出的，請(qǐng)其購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》才是雙方真正的意識(shí)表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。

盡管《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但為了避免未來(lái)可能產(chǎn)生的糾紛，建議購(gòu)房人將開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫(xiě)在補(bǔ)充協(xié)議中。

2、房屋質(zhì)量的約定。

房屋質(zhì)量的問(wèn)題，是購(gòu)房人入住后與開(kāi)發(fā)商最容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。因此，在《合同》或《補(bǔ)充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。

購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)； 防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

3、商品房交付的約定。

房屋交付時(shí)，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人提交的資料有：《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（該兩書(shū)內(nèi)容不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》、實(shí)測(cè)面積等。

4、違約責(zé)任與解除合同的約定。

雙方約定：如開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購(gòu)房人有權(quán)拒收房屋。并約定開(kāi)發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時(shí)，也可約定開(kāi)發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人可以單方解除《合同》。并同時(shí)約定《合同》解除后的處理辦法，包括開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付給購(gòu)房人的違約金和損失賠償額計(jì)算的方法。

5、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定。

產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，實(shí)踐中，常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權(quán)證，至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限十分必要。并同時(shí)約定，如到期購(gòu)房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。

6、關(guān)于不能如期取得貸款的約定。

按揭貸款是許多購(gòu)房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開(kāi)發(fā)商往往寫(xiě)明，如買(mǎi)受人不能獲得銀行的按揭貸款，買(mǎi)受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購(gòu)房人往往粗心，沒(méi)有注意該條款或者因?yàn)橛X(jué)得不能獲得的貸款的風(fēng)險(xiǎn)不大，對(duì)該條款沒(méi)有重視。

實(shí)踐中，因此發(fā)生的爭(zhēng)議雖不多，但一旦購(gòu)房人無(wú)法獲得銀行貸款，按照本條約定，購(gòu)房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購(gòu)房人就需承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任。因此，購(gòu)房人在簽訂《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)對(duì)此條要予以充分注意。

7、關(guān)于物業(yè)的約定。

實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購(gòu)房人為保證其入住后權(quán)益的維護(hù)，也可在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。

新版《合同》中第19條，已就開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，及價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買(mǎi)賣(mài)雙方自由約定。除此之外，購(gòu)房人還應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務(wù)時(shí)間，物業(yè)權(quán)利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。

總之，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)本著謹(jǐn)慎，宜細(xì)不宜粗的原則，審查和簽訂《合同》或補(bǔ)充協(xié)議。從而使自身權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

二、購(gòu)房合同如何備案

實(shí)行購(gòu)房合同備案制度，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的制約，它不僅能促使開(kāi)發(fā)商加快建房，按章辦理產(chǎn)權(quán)證，也可使購(gòu)房者更加放心，很好地規(guī)避了一房二主為消費(fèi)者帶來(lái)的諸多隱患。

目前樓市銷(xiāo)售的商品房多為期房，有的房子還沒(méi)有破土動(dòng)工，就已經(jīng)開(kāi)始內(nèi)部預(yù)約銷(xiāo)售。購(gòu)房者雖然和開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，但是合同能否順利執(zhí)行很難保證。有的因?yàn)殚_(kāi)發(fā)手續(xù)不全，不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證，有的則暗中被開(kāi)發(fā)商二次抵押，一房二主，產(chǎn)權(quán)被別人分割等。

一般國(guó)內(nèi)做事情是這樣的，但是任何的合同必須雙方都要有一份，現(xiàn)在的購(gòu)房合同是在網(wǎng)上備案的啊。也就是說(shuō)合同簽訂好是交易中心就已經(jīng)備過(guò)案了，他的樓盤(pán)出售的時(shí)候也是要備案的啊。不知道你是哪個(gè)城市，會(huì)有這個(gè)事情，是不合理也不合法的。不同的城市是不一樣的，你那里應(yīng)該是2、3線城市。一般小城市的做法是這樣的。一般的合同都是格式合同，簽訂合同也就是做填空題，完全可以事先做好的。

購(gòu)房合同備案流程：

1、從2006年開(kāi)始，所有買(mǎi)賣(mài)合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進(jìn)性草簽，確定合同內(nèi)容無(wú)誤，并且沒(méi)有異議之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。商品房網(wǎng)上簽訂后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核后取得備案號(hào)，打印出合同文本，買(mǎi)賣(mài)雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審核會(huì)返回一個(gè)06開(kāi)始的9位數(shù)備案號(hào)，說(shuō)明合同已經(jīng)備案成功。

2、具體的操作步驟和細(xì)節(jié)，您可以詳細(xì)咨詢(xún)開(kāi)發(fā)商或是房管局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處。

3、而查詢(xún)合同備案登記情況，您可以登錄網(wǎng)站的商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記查詢(xún)頻道，輸入身份證號(hào)以及合同備案登記號(hào)，并選擇正確的備案時(shí)間即可。